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在政策的引导和扶持下，长租公寓成了房地产行业的一个新的投资热门。除了各大知名地产开发商外，也吸引了不少其他资本参与进来。不过，这块看似诱人的大蛋糕，也并非没有风险，其中风险主要有投资大、期限长、盈利难等问题。为此，目前市场普遍认为把长租公寓的投资进行资产证券化将是一条出路。
一、长租公寓为什么需要进行资产证券化？
1.盈利角度分析
首先，从盈利角度看，投资长租公寓想要盈利并不容易。前一段时间，北京万科推出了一批长租公寓，10年的房租要180万，或许有很多人觉得这是天价，并且可能会觉得长租公寓市场利润很大，但我们不妨来算算账。
万科推出的这批长租公寓，位置处在北京五环至六环之间，周边二手房价为5万多/平米。其10年房租180万的房子大小为90平米，假如就以5万/平米的房价计算，房屋总价要450万。如果万科直接就以5万/平米把房子卖了，那就可以立马获得房屋总价除去成本后的利润。但如果把房子出租，以10年180万租金计算，想要获得同样多的利润就需要25年(450/180*10)的时间。假如万科在这个项目的投资回报率为50%，那每年的投资回报率仅2%(0.5/25*100)，就算投资回报率为100%，每年的投资回报率也才4%。
2.投资期限角度分析
其次，从投资期限来看，从上方的例子就可以看出，投资长租公寓的期限是比较长的。一项投资超过20年，相信很多人都难以接受。或许像北京这样租售比相对较低的城市，会使得投资期限更长些，但在其他租售比相对较高的城市应该也不会好到哪去。投资期限长应该是长租公寓面临的一个普遍难题。
正因为盈利难、投资期限长，会令很多资本望而却步。虽说目前已经有不少资本参与进来，但更多的还是地产商和银行资本。而长租公寓又是一项需要大量资本的投资，仅靠这两方的资本显然还不够，这就需要吸引更多的资本进来。
通过把长租公寓资产证券化后，就相当于把资产化整为零，即便不需要多少资本就可以参与投资，同时想退出时只需要把证券转让即可。这就解决了投资资金大、投资期限长的问题。至于投资预期收益，在资金量和流动性问题解决后，就算投资预期收益低一些也更能让人接受，只要其预期收益能相对稳定。此外，在资产证券化后，预期收益也会随着资产价格的变动而变化，所以只要在合适的时机入场，或许还能获得不错的预期收益。
二、对个人来说值不值得投？
显然，如果个人投资者想参与到长租公寓的投资中来，最好还是以购买该类资产证券的方式。因为就个人的资金量来说，不太可能直接去拿一块地来建长租公寓。至于是否值得投，还是要看产品本身的情况。毕竟就算是长租公寓的资产证券也会有好坏之分，如果能有一些预期收益不低且稳定、流动性又好的优质资产证券，自然是值得考虑的。
作者：龙小林>>查看更多