近年来屡禁不止的开发贷款，可以说是涉房贷款中的“弱势群体”。

与房贷相比，开发贷款(也是住房相关贷款)的规模要小得多，资产质量确实相形见绌。

商业银行的态度是“抓大放小”，加强对行业龙头企业的支持，对中小房企更加谨慎。券商分析师提醒，在房企竞争的3.0时代，与资金使用效率高度相关的换手率才是核心竞争力。

开发贷资产质量分化

大行不良贷款率较高

今年年中，上市银行开发贷款资产质量分化明显。披露开发贷款资产质量的三家国有银行不良贷款率均超过2%，甚至达到2.26%。

当然，并非所有上市银行的开发贷款不良率都较高，但股份制银行披露的数据要好得多：兴业银行指数为0.62%，中信银行指数为0.07%，浦发银行指数为0.28%，招商银行指数为1.07%。

但仅有4家国有银行的开发贷款余额合计达到2.58万亿元，而25家a股上市银行的房地产开发贷款。

总额为4.68万亿元，四大行开发贷款占比55%左右。

“发展贷款的主要资金来源是国有银行，而国有银行的资产质量和态度无疑是最关键的；一位来自某股份制银行的人士对《证券日报》记者表示：“虽然近年来一些股份制银行加大了发展贷款的热情，但基数小，影响力有限。

由于开发贷款资产质量承压，银行在选择客户时自然更加谨慎，在原有白名单的基础上向行业龙头倾斜。

某股份制银行华南分行行长曾向《证券日报》记者表示，分行不良率低(低于0.2%)的秘诀之一是“聚焦“三优一特”公司客户，即优质上市公司、大优企业、大优项目、区域特色，推动名单制管理发展”。

地产龙头“秀恩爱”

银行借款仍是主渠道

市场各方对房地产企业的融资能力给予了非同寻常的关注。银行青睐的龙头上市房企也愿意在财务报告中主动披露自身稳健的融资结构和更具成本效益的融资成本。此外，已获得但未使用的信贷也是房企流动性宽松的证据。

保利地产表示，凭借出色的业绩和良好的企业信誉，与各大金融机构建立了长期稳定的合作关系。在传统的银行融资中，公司充分发挥央企优势，不断巩固银企合作关系。截至目前，公司银行贷款授信额度3297亿元，剩余未使用额度1925亿元。同时，公司新收购银行贷款平均融资成本仅为4.66%，明显低于同行业可比公司。

中粮地产表示，公司以银行贷款为主要资金来源。报告期内，公司收到银行授信349.29亿元，其中使用168.34亿元(含银行保函等)。)，而180.95亿元未使用。

金地拥有多元化的融资渠道，包括银行贷款、发行债券和中期票据。截至2017年6月末，公司有息负债合计413.93亿元，其中银行贷款占比53.31%，债券占比44.51%，其他贷款占比2.18%，债务融资加权平均成本为4.48%。

对于央企或优质房企来说，银行信贷的优势不仅在于量，还在于价。其实对于商业银行来说，为了争夺优质客户，开发贷款的价格几乎就是成本价。

中国国际贸易还表示，截至报告期末，长期授信额度由

此外，《证券日报》的记者还注意到，LPR在贷最优惠利率长期维持在4.3%，这是根据贷款市场参考利率计算并公布的报价银行自报最优贷款利率。一些国企和有国企背景的上市房企显然能遇到“最好的企业”，融资成本也不会偏离LPR太远。

毛利率水平

足以覆盖融资成本

企业的融资偿还能力明显与其盈利能力相关。如果单纯看房地产行业的平均毛利率水平，很容易就能覆盖其向银行贷款的融资成本。

世茂股份表示，其2014年至2016年及今年一季度主营业务毛利率分别为41.40%、36.31%、35.84%和34.72%。但公司同时表示，不排除毛利率会受到未来卖地成本上升、人工成本、融资成本上升等宏观政策调控因素的不利影响。

万科表示，其上半年结算毛利率为24.8%，较2016年同期增长7.2个百分点。

即使上市房企的毛利率不同，据本报记者了解，今年年中大多数上市房企的毛利率也在20%以上，足以覆盖利率在4%-10%之间的银行借款成本。

净资产收益率悬殊

七成房企不足5%

另外，一个中介人。

士对本报记者表示，除了毛利率以外，判断房企融资性价比的重要因素还应该包括净资产收益率，换句话说，如果房企融资后资产的利用效率能够远远高于银行贷款成本，那么其融资行为的有效性可以获得加分，保持合理的净资产收益率也是回报股东出资以及向银行展示偿债能力的最佳方式之一。

同花顺数据显示，上市房企今年中期的加权净资产收益率在-52%至31%之间，可谓相差十分悬殊。其中，龙头房企的加权净资产收益率大多在6%左右，除了华夏幸福以外，均未超过10%。不过，与银行不同，上市房企该项指标的波动率较高。

房贷竞争3.0时代

周转率为核心

事实上，除了基础财务数据以外，项目开发周期对于房企的融资成本和承压能力而言也是至关重要，甚至可能关系到房企未来的核心竞争力。

金地集团中报显示，尽管其具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项目预期经营目标难以如期实现的风险。

中粮地产、华夏幸福等公司也纷纷表示，其营业周期通常从购买土地起到建成开发产品并出售收回现金及现金等价物为止的期间，该营业周期通常大于12个月。

长江证券研报指出，时代变迁，房企核心竞争力不断切换：1.0是土地为王时代；2.0是杠杆为王时代，房企通过多渠道融资并囤积土地，追求高杠杆并享受地价重估的高毛利；3.0是周转为王时代，房企核心竞争力是运营能力。研报指出，在3.0阶段，房企由提升资金杠杆转为提升资金效率，即高周转经营，代表指标为开盘周期、资产周转率、存货周转率。在这一阶段，一方面资金环境收紧导致融资成本上升，另一方面房企资金杠杆基本上用足，房地产企业的核心竞争力转为提升运营能力实现高周转，从财务指标上体现为开盘周期加快、资产周转率提升、存货周转率的提升。

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