大家好，这里是《蔡溪课堂读钱日报》。我是大财的资深会员，本期与大家分享的主题是“投资买房”。

如果放在10年前或者20年前，如果要问什么投资可以快速盈利，房地产投资无疑是其中之一。但如果还是说房地产投资是一种快速投资，相信很多人肯定会有不同的看法。甚至有人认为买房远比买理财差。为什么这么说？

为什么说买房不如买理财？

最近有经济学家说，现在的房地产市场和十年前完全不一样，不是每个地方都不会出现房价下跌的情况。他们强烈建议不要为了投机而建房，最好是为了理财而买房。从近几年的房价走势来看，经济学家的说法不无道理。

买房，主要收入是房价上涨带来的差价收入。虽然租出去一套房子也能带来好处，但是和现在的高房价相比，租金带来的回报率太低了。如果你只依靠租金收入，你可能没有把钱存入银行，利息很高。因此，如果房价上涨没有收入，房地产投资需求估计会减少一半以上。

根据国家统计局公布的数据，过去一年，虽然大部分城市房价仍在上涨，但大部分都在10%以下，超过10%的很少。甚至有少数城市房价下跌，这使得买房投资不再是一项盈利业务。

而且，即使你在房价还在上涨的城市买房，按照现在房价上涨的速度，投资收益也未必比买理财高。比如北京，过去一年二手房价格上涨了6%左右，但投资买房的实际收益肯定不会是6%，因为买房买卖会产生一些费用，必须从实际投资收益中扣除。

买新房，买二手房至少要交1.5%的契税。如果买二手房，可能要承担卖家的增值税、个人所得税等。还有中介费。卖房子的时候，即使税费可以由买家承担，你还是要支付代理费，因为即使是你买的新房，卖的时候也会变成二手房，二手房的交易通常都会涉及到中介，否则买卖双方都会感到不安。

除了房屋买卖的税费，贷款利息也是房地产投资的一大成本。现在二套房平均贷款利率在5.5%以上，一些热点城市的房贷利率可能更高。比如北京二套房贷款利率在5.9%以上。

按照目前北京6.1万平方米的平均房价，买一套100平方米的房子要花600万元。如果向银行借款300万元，期限5年，利息大概47万元，买卖房子的税至少要3%，也就是18万元以上。这套房子的买卖成本是665万。

如果北京房价每年上涨6%，五年内目前的600万套房子价值约803万，扣除买房成本后的净利润为138万。这样，年均复合投资收益率不到4%。现在5年期存款利率最高可以达到4.8%以上，说明按照房价的上涨速度，买房的时候还是把钱存银行比较好。

未来的房价是否还有可能大涨呢？

这种可能性应该不大。一方面，由于目前国家对房子的固定基调是“住而不炒”，各地都在严格防范房地产投机。在房地产投机的压制下，房价很难大幅上涨。

另一方面，中国新增人口在下降，未来人口甚至可能减少。人口可以说是房价的最大支撑。如果人口不增加，房价有可能大幅上涨吗？

可以看出，大多数城市的房价