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地产调控政策又现“半夜鸡叫”。这次是今天凌晨东莞突然提升“限购”级别并且立即实施。目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格，比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。
今日(2月27日)凌晨，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知(东建〔2021〕6号)》(以下简称《通知》)，从增加限购年限、提升首付比例、打击结离婚投机买房行为、加强新房备案价格指导等六方面坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨。《通知》于2月27日起实施。
广东省住房政策研究中心首席研究院李宇嘉向《每日经济新闻》分析认为，社保升级、打击假离婚等调控点，意味着近期本地炒房也很明显。从目前限购、限售、限贷政策，以及限制企业购房来看，东莞的调控政策力度在向一线城市看齐。
《通知》截图来源：东莞市住房和城乡建设局官网
再次调整限购年限
值得一提的是，《通知》由东莞市住建局、自然资源局、不动产登记中心、市场监督管理局、中国人民银行东莞中心支行和银监会东莞分局等六部联合发布，是在去年7月25日施行的“莞九条”基础上的综合施策，旨在保持调控政策的连续性、稳定性。
本次出台的调控措施将从六个方面(以下简称“莞六条”)堵塞炒房漏洞，抑制投资投机型购房行为。
限购方面，“莞六条”实施后，非东莞户籍在东莞购买第二套商品住房(新建商品住房或二手商品住房)，须在购房之日前4年内在东莞市逐月缴纳社保满3年。而在去年的“7·25”调控中，非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房的须交满一年社保；购买第二套商品住房的须交满2年社保。
同时，对于新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在东莞市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。
对于结离婚投机买房行为，《通知》规定，离婚2年内再买房，按婚前家庭住房总套数计算；新入户东莞家庭，购房首套房需连续半年社保。而此前的“7·25”调控政策，并未对结离婚后如何买房有明确规定。
此外，对于企业购房，需公司登记注册满2年后方可购买。
金融信贷方面，为严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场，将实施差别化住房信贷政策。
其中，东莞无住房但有已结清的房贷，或本市有1套但有已结清的房贷，购买普通住宅首付40%，非普通住宅首付60%；有1套住房但房贷未结清，购买二套普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。以上首付比例均比之前提高了10%。
新房限价方面，《通知》将根据住宅项目体量规模、价格水平以及对区域房价的影响，切实加强分类指导。对新建商品住房项目申报价格高于近期属地镇街(园区)同类在售项目申报价格或本项目前期申报价格的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案，待出台具体申报细则后按其执行。
值得注意的是，自调控升级以来，目前东莞限购政策只认社保记录，不看纳税记录，而且此次《通知》中限售政策未发生变化，在东莞购买的商品住房，仍为须取得不动产权证满3年后方可交易转让。
加强供需双向调节
为何东莞在两次大的楼市调控之后，政策甚至严过了部分一线、新一线城市？又为何会在元宵节刚刚过完的深夜凌晨突发调控新政？
实际上，这与去年东莞楼市经历了一轮房价阶跃性上涨与政策全面封堵的调控博弈之后，市场热度、特别是房价仍在上涨有很大关联。
去年深圳高热的楼市交易也带动了临深诸如广州、东莞等区域的市场预期。特别是在去年深圳颁布了“7·15”限购政策后，不少购房者和投资客因失去购房资格而转战临深城市，其中，毗邻深圳、有高新产业概念的东莞，也成为这些外溢需求的重要选择地之一。
这在市场的交易量价上均有所反应。据乐有家研究中心统计数据，2020年7月份东莞二手房单月网签量突破4000套，房价也随之水涨船高。有业内人士向《每日经济新闻》记者介绍，其和朋友在东莞的房子在过去一年里价格几乎翻倍。
为抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，东莞从限购限售限贷等方面层层加码调控。去年“7·25新政”一出，东莞二手房市场骤冷，交易量腰斩，单月网签维持在2000套左右，去年末才出现小幅回升。
新政对东莞的二手房市场而言是一剂猛药，不断加码的楼市调控让成交量持续走低。2020年东莞全市二手房网签跌至3万套以内，同比下跌13.7%，对比2016年更是下跌了53.7%。
虽然二手房成交量同比有所下降，但东莞房价却依旧坚挺。乐有家研究中心统计数据显示，2020年东莞二手房成交均价已达2.03万元/平方米，同比上涨21.6%，对比2016年上涨了73.5%；2020年东莞二手房套均成交总价上升至222万元，相比2019年增加了67万元，相当于现在购置一套二手房的首付。
不过，由于受土拍和开工量双重影响，预计2021年东莞一手住宅供应量将有较大提升。据东莞中原战略研究中心统计，2020年东莞土地招拍挂市场，商住地成交建筑面积约539万平方米，同比增长77%，创近7年新高；2020年东莞商品房合计开工面积1186万平方米，同比上涨36%，创近3年新高；住宅开工量达753万平方米，同比上涨44%，创近5年新高。
对于此次升级调控的背景，东莞市住建局等解读称，官方已高度重视近期到房地产市场出现的波动，将通过综合施策，加强房地产市场供需双向调节，促进供需平衡，遏制投机炒房，支持合理自住需求。
合富研究院分析认为，2020年东莞房价出现了较明显的非理性上涨行情，随着楼市收紧政策，东莞调控加码符合市场预期。东莞今年上半年供需矛盾异常尖锐，严重供不应求，房价预期较高，相对而言受政策影响程度略小，下半年随着新品的大量上市，影响程度相对较大，开工节奏将适度放缓，新房定价将趋于理性。全年楼市成交活跃度会明显降低，房价涨幅将会明显收窄。