3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将从今年9月1日起施行。

　　此次政策提出了一个重要的创新或改革，即“名额分配综合评价录取”。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%~65%。其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。

　　通俗而言，今后在上海即使再“菜”(编者注：实力较差)的初中也有名额上好的高中，业内人士认为，此举或将为学区房降温。

　　新政的效果已开始显现。

　　“以前这里的房东都不大情愿让我们中介人员进屋。出了教改政策后，房东看到我们带客户都很热情，还经常叫我去家里坐坐。”3月23日，上海浦东某热门学区房中介小王对《中国经济周刊》记者说。

　　上海学区房“高烧”快1年

　　易居研究院智库中心提供给《中国经济周刊》记者的一份报告显示，上海学区房“高烧”是从2020年二季度开始的。

　　该报告挑选了三大板块进行分析。其中，大三林板块包括了前滩板块(2020年学区房炒作较多的新兴板块)；张江板块本身是上海较为优质的近郊区学区板块；黄浦区则代表了上海教育资源丰富的主城区。

　　大三林板块和张江板块选取了一手住宅数据，而黄浦区则选取了二手住宅数据。

　　数据显示，大三林板块(含前滩，2020年学区房涨幅较快的新兴板块，新房)、张江板块(较为优质的近郊区学区板块，新房)和黄浦区(教育资源丰富的主城区，二手房)三个区域/板块的价格，2019年比较稳定。到了2020年，尤其是当年二季度开始，这三个区域/板块的价格明显上涨，出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等现象。2020年下半年，其价格涨幅明显高于上海平均水平。

　　根据克而瑞数据库的监测，2020年全年，上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%；而大三林板块新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。

　　克而瑞认为， 类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。若后续价格下跌，则容易对购房者产生各类风险。

　　上海三个热点区域/板块的房价走势

数据来源：CRIC、易居研究院

　　回访：学区房降温 ，“老破小”首当其冲

　　今年1月，《中国经济周刊》记者曾实地探访浦东某“老破小”学区房，彼时该小区有房源报价每平方米21万元，仅一墙之隔的另一小区因号称“双学区”房，则要再加价50万~100万元不等。

　　当时房产中介小刘告诉记者，房东挑客现象严重，希望能够尽快拿到钱款，如果还没有准备好资金没必要看房。“房东也已看好了其他楼盘要赶紧下单，现在这个时间点，不跳价就是好房东了！”小刘1月10日曾对记者这样说道。

　　3月23日，当记者再次询问该小区房价时，小刘介绍，有户近50平方米的两居室目前报价680万元，只要出价，都可以谈。“说句实话，我都瞧不上这房子，在这里买房很多人都是就挂个户口就再租掉的，都是为了孩子读书用。”

　　小刘告诉《中国经济周刊》记者，现在房东的心态和去年大不一样，看到别人降价也有些着急。“去年有户50平方米的房子挂800万元总价，当时房东的心态是不愁卖，随便挂个高价，现在政策一出立马降了70万元。”

　　记者还发现，近期上海链家下架了约万套二手房源。有房产销售透露，现在要上架房源，需要上传房东的身份证、房产证等真实信息并经后台人工审核，否则链家平台的外网就无法展示，但内网还能看得到。

　　3月24日，记者以购房者身份询问主销黄浦区学区房的房产中介小吴。小吴介绍说：“我感觉这里的学区房反而有微涨，只是房东不像年前那样‘高姿态’，可以跟他砍价。”据了解，黄浦区目前在售学区房小户型均价约15万元/平方米，大户型约10万~13万元/平方米。

　　“菜中”周边住宅可不可以买？

　　中原地产资深市场分析师卢文曦对记者说：“我个人将学区房定义为小学能上一梯队的公办学校，因为小学主要是培养好的学习习惯，而将能上初中定义为学区房我认为有炒作的嫌疑。从过年到现在，浦东很多地方出现了以炒初中学区房为主的情况，这次中考教改可以说是对这批人的‘当头棒喝’。”

　　“此次政策的核心是入学机会的公平，哪怕是‘菜小’和‘菜中’，只要读书好，就能进好的高中。很明显是强调大家受优质教育机会均等。”卢文曦说。

　　卢文曦认为，当前一些房源上涨仅仅依赖学区概念，周边配套等实际并不完善。“学校未必是一流的，也不一定能确保进好学校，其中风险可想而知。”他介绍，2020年上海学区房价格涨了20%~25%，而普通住宅价格上涨还不到10%，明显是学区溢价造成的。今后随着教育质量落差减小，溢价将会慢慢收窄。公办初中学区房会有松动空间，而公办小学学区房则相对坚挺。

　　有家长纠结，孩子在牛校里并不拔尖，放“菜中”还可能拼个前几名，既然“菜中”也有进入名校机会，那么是否有必要去买“菜中”旁的房子呢？

　　对此，卢文曦解释说：“打铁还需自身硬，‘菜中’只有掐尖才有机会。所以，完全淡化学区房我觉得也不现实，但今后学区和非学区的溢价不会像以前30%那么夸张，可能会回调到15%左右。”

　　业内人士吕智超接受《中国经济周刊》记者采访时说，学区房概念本就是相对概念，是在稳定的竞争体系当中为孩子找到相对竞争优势的位置。现在旧的平衡被打破了，但未来还是会建立新的平衡。到时，只要还存在相对竞争优势，大家还是会去寻找相对优势的位置，“菜小”“菜中”也有可能成为未来大家追捧的机会。

　　吕智超说，绝大多数买学区房的人都明白，最重要的其实是学校的同学和学习氛围，所以“菜中”的几个名额真不一定能吸引到多少人，“毕竟，无论有没有名额，孩子自己学得好，才是最重要的前提，这也符合这次的改革初衷——不是为了吸引拔尖学生跑去和‘菜中’学生抢名额，而是给普通家庭的孩子更多机会。”

　　预计：2021年上海学区房降温

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2021年1月，上海市就发布过《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。随着3月16日上海教委政策的出台，政策组合拳效应体现，热点区域的学区房有降温的迹象，各类虚高房价的现象也将继续减少。若配合上海五个新城建设等新政策，可以预计，“十四五”期间，包括学区房在内的上海楼市，将呈现“炒作减少、房价趋稳、秩序规范”的特征。

　　严跃进分析说，从这两年购房市场和择校情况来看，出现过很多不理性的现象。一窝蜂争抢所谓的好学校，造成了很多问题和矛盾：例如，对教育政策理解不透彻，导致家庭教育出现各类问题，甚至影响了子女教育；盲目追捧学区房，但可能因为各种原因，不能就读意向学校；追涨的情绪下，导致学区房的购入成本很高，房价下跌后出现亏损。

　　“此类问题势必须要解决，既需要政府层面进行机制或制度的设计，也需要家长或购房者心态的调整。” 严跃进说，对于学区房在内的市场稳定工作，实际上也是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。今年一季度，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台过各类政策，从各个角度各个渠道出发，积极稳定了学区房的价格和市场预期。此次上海教改政策具有很强的示范效应，对于全国各地学区房降温工作具有很好的启发意义。