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根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同中，出租人承担的主要给付义务是按约将租赁物交付于承租人，承租人承担的主要给付义务是按约定期限支付租金。实践中，往往因为承租人不按期支付租金产生纠纷，出租人采取断水断电措施进行对抗。本文将对房屋租赁合同发生纠纷，出租人对租赁房屋实施断水、断电的行为是否正当合法及其风险进行分析。
笔者在查阅大量案例后发现，房屋租赁合同纠纷中，出租人采取断水、断电措施，主要发生在以下几种情形：
●一是房屋租赁合同履行期间，承租人存在逾期支付租金等违约行为；
●二是租赁合同已解除，承租人拒不搬离并退还房屋；
●三是租赁合同期满，双方未续约，承租人拒不搬离并退还房屋。
承租人出现上述违约行为后，出租人通过公力救济要求承租人支付租金、解除合同、腾退房屋等往往周期较长，并且在诉讼期间承租人一般也不会支付房屋租金、解除合同、腾退房屋。因此，产生房屋租赁纠纷后，出租人采取断水断电的措施等私力救济方式对抗承租人的违约行为，对该私力救济方式是否具有合法性，存在不同观点：第一种观点认为合法；第二种观点认为不合法。
笔者认为，出租人采取断水断电措施需要充分考虑如下几点：
●第一，应当看房屋租赁合同是否对此进行了明确的约定。如果合同中明确约定了承租人存在逾期支付租金等违约行为时，出租人可以采取断水、断电措施，则出租人可以采取上述措施，不违反法律的强制性规定，属于双方当事人意思自治的范畴。
根据最高人民法院（2014）民申字第82号民事判决书：关于船舶机械公司对电子工业学校实施断水断电和链锁大门，是否侵害了电子工业学校的办学权并应承担民事责任的问题：本案船舶机械公司先后对电子工业学校实施了三次断水断电……由此可见，因电子工业学校拖欠水电费超过20天并长期拖欠租金，经船舶机械公司多次发函催交仍不支付，船舶机械公司依据《租赁合同》第十条关于“超过20天，则甲方有权停供水电”的约定，对电子工业学校实施断水断电，不构成违约。
●第二、如果房屋租赁合同中并未约定出租人有权断水、断电，则应根据具体情况分析出租人的断水断电行为是否正当。承租人的违约行为不同，出租人采取断水、断电的措施，所要达到的目的可能不一致。如果是以不希望承租人继续使用房屋为目的的断水、断电，就应当认定为出租人是要求解除合同；如果是以承租人支付租金为目的，则构成对欠付租金部分的抗辩。若出租人采取断水断电的措施，存在人民法院对断水断电措施后的房屋租金不予支持的风险。
根据广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终16039号民事判决：尽管芳子美容公司违约，但黄某对涉案房屋采取停水停电、锁门的措施缺乏合同与法律依据，该措施导致房屋无法正常使用，该部分损失应由其自行承担，原审法院对其要求芳子美容公司承担停水停电之后的租金未予支持并无不当。
对于承租人欠付租金行为并不严重，尚且达不到出租人有权解除合同的标准，则出租人不能采取断水、断电的措施。对于承租人的违约行为，出租人只能要求其承担违约责任，而不能通过一种违约行为来制裁另一种违约行为。
根据江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05民终1533号民事判决：因双方合同于2018年3月30日解除，尚湖镇资产公司于2018年8月23日对案涉房屋断水断电导致洁霸物业公司无法使用租赁物，一审法院认定洁霸物业公司应向尚湖镇资产公司支付计算至2018年3月30日的租金568750元及2018年3月31日至2018年8月23日的占有使用费104280.82元并无不当，本院予以确认。
综上所述，笔者认为采取私力救济措施有风险，需谨慎，为了避免产生更多的纠纷，对出租人采取私力救济措施提出以下建议：
一、双方订立合同时，租赁合同对租户的履约能力及欠费后的违约责任应有较为完善的约定，明确的约定将有效免去当事人之间不必要的争议与矛盾，使整个合同的履行过程变得相对顺利。相反，如果合同约定的不明确，甚至是未做约定，将加大出租人催缴租金的难度。因此，出租人可以在租赁合同中明确约定在承租人出现违约行为的情况下，享有停水、停电的权利。
二、租赁合同生效后，即便双方已经在合同中明确约定了停水、停电的权利，出租人在采取私力救济措施时依然需要注意以下几点：
（一）通知义务：在实施断水断电上锁措施时，建议出租人在断水、断电前事先发出书面通知。
（二）合理期限：出租人在发出断水、断电的通知后，应当给予承租人一定的合理期限缴纳欠付租金、搬离房屋。
（三）限度控制：双方发生纠纷后，出租人采取私力救济措施目的应是实现其合法权利并解决纠纷，因此其所采取的私力救济行为程度应当保持在社会公众可以接受的范围之内，保证其行为不违背公序良俗，不违反法律规定。同时，出租人的权利应当或者已经得到恢复后，须立即停止该救济行为，不能超过必要限度。
（四）保留证据：承租人出现违约行为后，出租人应当注意保留证明承租人根本性违约的所有证据材料，例如：承租人不按照合同约定支付房屋租金；擅自转租；通知对方停水停电、解除合同的证据。
三、合同解除后，应当给予承租人在搬离房屋的合理期限，在此期间内，不宜采取断水断电等措施。