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“房东说房子特别抢手，不签就没了，根本谈不了价格。”6月7日，田新蕊在西城区景王坟小区看了一套房东直租的一居室房源，价格5500元/月，房东态度强势，没有议价空间，也不留搬家过渡期。
田新蕊的看房经历并非个例，6月5日，即将毕业的崔倩和房屋经纪人约好6日下午去海淀南路看房，当天晚上被经纪人告知该房源已签约，“叫我第二天先别去了”。
近期多位在不同区域看房的租客告诉21世纪经济报道记者，5月底6月初开始，北京租房市场明显升温，看房人数变多，房源成交速度加快，议价空间变小甚至消失。
记者以租客身份走访多家不同区域房地产中介门店发现，年后伴随着进京人数增加，北京住房租赁市场逐渐回暖，毕业季助推市场进入租赁高峰期。
“现在正赶上孩子上学的人租房，马上毕业季也到了，价格应该还会涨。”主要负责亚运村和惠新片区的房屋经纪人张程向21世纪经济报道记者透露。
租房成交速度加快
田新蕊和陈琳等3人在金台路整租的两居室6月22日到期，房东提前一个月开始找新租客。陈琳说：“上上周还没租出去，上周六房东带了3组人看房，第2组看完就整租了，前后不到一个小时。”
成交速度变快是最近北京住房租赁市场的一大特征。
“如果房况过得去，看房又方便，可能一个礼拜就租出去了。房子好一点两天就成交也是可能的，好房子永远不缺租客。”在海淀区太阳园附近办公的房屋经纪人付晓告诉21世纪经济报道记者。
其所在区域临近中关村四小和字节跳动方恒中心，附近约60平方米的两居价格在8500元/月左右，品质小区的价格更贵。
北太平桥区域60平方米左右的两居室价格在7500元/月左右，成交速度也在加快。负责附近房源的房屋经纪人李东向21世纪经济报道记者表示，整体而言，房况好的房源价格更高，成交速度也更快，“因为现在租房群体以年轻人为主，他们都喜欢新一些的房子”。李东建议提前半个月租房，时间久了房源就租出去了。
不同区域、不同门店的在租房源数量不同，张程说其所在区域去年房源价格低，今年续租率高，市场上在租房源比较少。而负责知春路周边租房业务的房屋经纪人雷鹏则表示其所在门店挂牌房源数量在增加，“现在每天新挂牌房源接近20套，到6月中旬每天新挂牌量可以达到30-50套”。
尽管在租房源数量变化不等，但供需矛盾加大成为共识。李东说，目前房东新挂牌房源数量赶不上租客租赁需求增长速度，尤其是单间。李东表示，大部分大学毕业生都会选择合租，少部分关系好的会整租两居或三居。
贝壳研究院高级分析师黄卉在接受21世纪经济报道记者采访时表示，小户型、低租金、位于公司附近的租赁房源更受欢迎。同时，近几年毕业生多为95后，其对住房品质需求较高，在收入允许的情况下，部分群体会倾向于选择配置齐全、服务完善的单身公寓。
黄卉说，6月逐步进入毕业季，毕业生在租赁群体中占比约10%。毕业季会带来租赁需求集中释放，毕业生租赁需求将推动住房租赁市场快速升温。
租金持续小幅上涨
北京住房租赁市场变热并非始于五月底六月初。
我爱我家研究院数据显示，北京住房租赁市场从2月下旬开始交易量增加，3月交易量环比上涨96.4%，同比增长72.6%，租赁旺季来临。4月交易量略有下行，5月市场升温，成交量超过3月，毕业季影响提前释放。
多位受访房屋经纪人也表示年后北京住房租赁市场逐步升温。张程指出，正常情况下，每年3、4月返京工作人数变多，租房成交量开始增加。付晓表示中小学招生政策公布后，5月陪读家长也开始大规模找房看房。
李东说：“北京只有过年前后一两个月是租房淡季，其他都属于旺季，不会缺租户，只是分为‘大旺’和‘小旺’而已，最近正好赶上毕业季，就属于‘大旺’了。”
租房成交量上涨往往也伴随着租金上涨。
黄卉指出，北京租金从2月开始止跌上扬，保持稳中微涨趋势。目前租金价格仍处于相对低位，与2020年同期基本持平，低于2019年同期水平。
我爱我家研究院数据则显示，到5月底，北京租金连续4个月小幅上涨，5月租金同比上涨6.7%，较2019年同期微涨5.9%。在套均租金方面，5月租金仍不及2019年同期水平。
在北京租金整体稳定或微涨的背景下，不同房源价格变化不一。
付晓表示，知春路56号院去年同期的小两居价格在8000元/月左右，现在单月租金上涨约500元，涨幅接近6.3%。而周边品质小区太阳园大两居价格在13000元/月左右，同比上涨约8.3%。
“有的地方价格其实和去年差不多，但好房子还是会涨回原来的价格。”付晓说。
2019年，陈琳、田新蕊等3人以7000元/月的价格整租两居，去年受新冠肺炎疫情影响，续租时每月租金下降600元。今年房东在豆瓣上挂出的价格上涨到7500元/月，但陈琳指出，实际成交价应该与2019年持平。
我爱我家研究院分析认为，5月北京租金水平尚未达到2019年平均租金水平最高点，租金波动幅度保持在合理范围内，6月租金价格或平稳上升。
黄卉认为，毕业季对住房租赁市场的影响从6月开始，一直持续到8月，“7、8月租金价格会达到年内峰值”。
李东说：“7、8月租金还会涨一点，但涨幅不会太大，不可能现在7000元/月的房子涨到8000元/月，可能会涨个两三百。”
田新蕊最后放弃了景王坟的两居，因为房东要求6月15日房子腾空后立马入住，而田新蕊现在的房子6月22日到期，提前入住意味着多交1100元的房租。
(文中田新蕊、崔倩、张程、陈琳、付晓、李东、雷鹏均为化名)