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“中介告诉我每平方米涨了2万元，现在是12万元/平方米。”
“有些地方的房子，只要能签，几乎秒杀，但凡新上房源，看房客户在门口聚集堪比结婚接新娘。中介跟我说，无论是什么房子，无论价格多高，只要能签约就已经有客户了。”
自今年1月初决定购买学区房以来，叶芝每天手里拿得最多的便是中介们给她打印出来的房源信息。“历史成交价和一些好的房源都看不到了，只能靠各种沟通各种问，还蛮累的。”
而此前那次失败的抢房经历让她备受打击，“希望价格能更趋于稳定，买卖双方能以平常心态进行选择和交易”。
《每日经济新闻》近日调查发现，开年以来，北京的学区房市场呈现出房源少、价格高、客户多的特点。有经纪人表示，节后他已成交了五六套学区房，多位于海淀万柳、西城德胜等大热区域。
某平台挂出的一套1950年建的房源
为了给学区房降温，近段时间，北京市住建委数次发文，表示将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，并把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一；主管部门也对楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，西城金融街、德胜，海淀万柳、中关村等热点学区成交案例是核查重点。
房主“堵在路上”加价40万元
春节前的一晚，一直联系的经纪人给叶芝发来了一条新上架房源的信息——海淀区某重点小学学区房，面积约50平方米，售价580万元。
叶芝很心动，经纪人也对该套房源进行了系统报备。根据叶芝的描述，她排在系统第三位，也就是与房主进行谈价的第三家客户。而当晚在该房源报备的意向客户已经达到了10家。同时，双方约定第二天上午在中介公司按照报备顺序与房主进行价格商谈。
不过，提前来到小区看房的叶芝和家人，却被经纪人告知“房主昨晚通知我们加价20万元，也就是600万元”。
约定商谈的时间到了，经纪人和系统里报备的几家意向客户也到场了，唯独房主没有出现。大家得到的说法是——“房主堵在路上了”。
半小时过去了，房主还是没有出现，经纪人通知大家，“房主又要再加价20万元”。也就是说，这套580万元的房子，在叶芝没有见到房主本人及商谈的情况下，一夜之间已经涨了40万元至620万元，单价已经超过12万元/平方米。
犹豫再三，叶芝选则了退出。据她了解，一位今年就有幼升小需求的家长最终以620万元拿下了这套房。
叶芝说，他们是从今年1月中旬开始看学区房的，由于目标不是顶级学区，所以也就排除了西城德胜、金融街等区域。“但是问题很多啊，老旧板楼不是底层就是顶层，带电梯的房源也是些有点问题的户型，优质房源真的很少，一出来就易受到抢购，所以我们也一直没找到合适的房子。”
这期间，叶芝也感受到了北京学区房价格出现的上涨态势。据《财经》此前报道，去年11月至今，海淀学区房价格普遍上涨，涨幅约20%。
“一天看三四套房，没有特别满意的”，而提高预算似乎也迫在眉睫。
这是今年以来很多预购学区房的家长群体的缩影，对这些焦虑的家长来说，学区房是一种信仰。
坊间也流传着一条八卦，某金融机构高层的800万元年终奖去向是西城金融街学区的丰融园。
“感觉大家在抢房”
俞妍是一位刚刚上岸的业主，她的要求很简单，可以不考虑居住，只要价格合适、能上学就行，目标是西城区月坛附近。2月末3月初那些天，用俞妍的话说，“感觉大家在抢房”。
“我和中介刚到小区门口，接到电话说新上了一套房，赶紧去看，谈判就已经排到第5位了。2小时后，排第一的客户就签约了。”俞妍表示，又去排了第二套房，第7位。
“由于排第一客户的一直谈到晚上快9点了，大家都觉得应该没问题，我们就回家了。到了晚上快11点，中介来电话说谈崩了，问我去不去，所以大晚上11点我们又赶过去谈价格。”最终，业主接受了俞妍的周期，很顺利就签约了。
“其实上一家的价格已经谈得差不多了，基本在我们的预算范围之内。”
相比而言，李贺则是观望派的典范，不过这几个月陆陆续续也看了十余套学区房了。据她介绍，1月中旬，翠微南里一套58平方米的两居报价570万元，5天后565万元成交；到了3月上旬，翠微同面积的两居室报价最高已达725万元，一个多月涨了160万元。
她还举了几个自己看过的房源例子，如海淀某重点小学学区房，1月中旬有一居室报价495万元，目前报价为580万元；双榆树片区1月还有单价10万元/平方米左右的小户型，目前38平方米报价550万元。
据贝壳找房，目前公开可查的翠微南里一套54平方米两居室，报价为718万元；双榆树片区37平方米的一居室，报价已经到了630万元，单价超过17万元/平方米，直逼西城德胜。这基本可与李贺的经历互相印证。
来源：中介平台
住建委：坚决遏制、精准打击
“现在的学区房市场，总的来说就是房源少、价格高、客户多。1000万元在中关村三小学区已经买不到可以自住的房子了，最多就是占坑的房源，四五十平方米那种。”
一位负责海淀中关村三小等热门区域销售的经纪人透露，自己春节后就已经成交了五六套学区房，都是位于西城德胜或海淀万柳等大热区域的。“万柳学区个别小区今年有涨价200多万元的房源。”
这位经纪人所指的，正是今年以来广为媒体报道的蜂鸟家园。
由于目前北京各中介机构已经下架成交记录，根据公开报道梳理，2019年12月，蜂鸟家园一套47.66平方米的小一居成交价是700万元，单价为14.7万元/平方米；2020年12月，蜂鸟家园同样面积的小一居则卖到了900万元，单价超过19万元/平方米。而跳涨的主要原因，正是西城区的731多校划片政策。
在此之前，西城是北京唯一一个未正式执行多校划片的优质教育资源区域。用一些经纪人的话说，那时候很多西城的客户涌向海淀，死磕蜂鸟家园的亦不在少数。
前段时间，针对媒体曝光、群众关注、市民热线反映的新建商品住房交易环节中的违法违规行为，结合对今年房地产市场形势的研判，北京市住建委制定了2021年房地产市场执法检查工作安排，“借学区房等炒作房价”正是今年九大重点工作之一，坚决遏制、精准打击。
目前，蜂鸟家园在链家可查的仅3套房源，最小一套50.87平方米的报价915万元，单价约18万元/平方米，还是1个月以前发布的，且有200万元抵押。
来源：中介平台
据镁编了解，蜂鸟家园有部分总价低或单价低的房子，几乎都是不能买的或者一年级的，或者有几十万元税的，再或者是被法院查封的。
这些天，陆陆续续还是有不少高价学区房上线。比如，蜂鸟家园上新一套49.89平方米的小一居占坑房源，报价1000万元，单价已经超过20万元/平方米；西城金融街学区京畿道也挂牌一套41平方米的小一居，总价880万元，单价超过21万元/平方米。
来源：经纪人推荐
需要明确的是，这些房源以及历史成交价在公开的第三方中介平台已经无迹可寻。
镁编发稿前，叶芝终于定下了一套学区房。从第三方平台看，叶芝房源所在的这个小区的热度和近期带看数据堪比蜂鸟家园。
叶芝所买小区的近期交易情况，来源：中介平台