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2020年以来，以上海、深圳为代表的热点城市，房价持续上扬，而与此同时，经营贷规模也大幅度攀升，而这背后也存在着经营贷违规流入楼市的现象，这一现象如今正在被监管层关注。近日，针对经营贷监管不严等问题，各地银保监局接连对本地银行开出罚单。
3月26日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(以下简称“《通知》”)。《通知》要求各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构，要联合开展一次经营贷违规流入房地产问题的专项排查，并于今年5月31日前完成排查工作。
《通知》还提出，企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息，要及时纳入征信系统；对期限超过三年的经营用途贷款，进一步加强内部管理；建立中介机构合作白名单等。
对于《通知》的出台背景，三部门相关负责人表示：“近期，一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果。”
近期北京、广州、深圳等地已经接连披露相关排查的具体数据，但是上海目前还未披露相关案例。事实上，早在今年1月末，上海银保监局便发布了《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行，对2020年6月份以来发放的经营性贷款等进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
3月29日，上海银保监局相关人士向《中国经营报》记者透露，目前上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，上海银保监局正在结合自查情况开展专项检查。但是对于经营贷款违规流入楼市的体量，该人士则表示：“目前现场检查正在进行中，我们将及时对外公布有关检查情况。”
楼市“灰犀牛”
王慧(化名)在2020年用经营贷的借款买了第二套房，购房时其被要求全款支付，由于自有资金不足，“所以找了资金中介，以经营贷的名义借到了钱，而且在有些银行，经营贷的还款周期也可以达到20年，去年经营贷利率比房贷低很多。”在2020年，由于经营贷与按揭房贷的利率出现较大的倒挂，从而驱动购房者铤而走险，违规套取经营贷。
去年中国人民银行针对小微企业贷款，提出了优惠政策，最低年利率只有3%左右。在今年3月末，本报记者经过走访发现，目前部分银行的经营贷年利率仍可以达到3.85%，平均年利率为4%~5%。而融360数据显示，2021年2月底，全国首套房贷平均利率为5.26%，二套房平均利率为5.56%。
按此利率差计算，若贷款额度为900万元，则每年支付的利息费用便会减少20万元左右。若以最长贷款20年计算，利息的总差额可达到400万元。
与此同时，广发证券的研究数据显示，从去年2月至今年2月，住户经营性贷款的增速从11.7%上涨到24.3%。
同时，记者也注意到，国有四大行的个人经营性贷款增速较为明显。财报数据显示，截至2020年末，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行的个人经营贷款分别达5216.38亿元、3795.54亿元、1384.81亿元、1209.85亿元，分别较2019年末增幅为50.8%、43.60%、188.18%、117.76%。
中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立告诉记者：“2020年全国的经营贷增加了2.2万亿元，相当于2019年和2018年的总和。而事实上，很多小微企业受疫情影响，无法持续经营，信贷需求应该是减少的，而现实中的中长期贷款却出现了大量增加，这显然是不符合正常的经济运行逻辑的。”他向记者指出，其中相当一部分贷款应该进入了房地产市场。
尹中立还告诉记者：“小微企业贷款增长幅度较大的城市中，上海市最为典型。2020年上海市新增加贷款6741.6亿元，比2019年多增了1131.7亿元。其中普惠口径小微贷款增加了1525.3亿元，同比增长41.5%。”
与此同时，部分热点城市尤其是一线城市房价自去年年初开始上扬。以上海为例，自去年5月份，上海楼市开始复苏，并在第四季度房价呈现较快上涨的局面。统计局发布的数据显示，去年末，上海市新建及二手房价格的涨幅，创下了近三年半来的新高。其中，新建住房价格同比上涨4.2%，二手住房价格同比上涨6.3%。与此同时，去年上海市住房销售规模为5268.85亿元，同比上涨18.2%，其中第四季度的销售规模为1656.64亿元，同比增长44.9%，占去年总规模的30%左右。
事实上，热点城市经营贷规模与房价同时上涨的背后存在着经营贷违规进入楼市的现象，这一现象也引发了监管层的注意。在1月末，上海银保监局发布了《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求本地银行进行自查。3月26日，银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求各地严格管控经营贷违规流入楼市现象。
“2020年许多银行放了很多经营贷的借款，存在经营贷违规入楼市现象，”招商银行原副行长丁伟告诉记者，“该类现象确实对房价造成了影响，否则监管层不会花费这么多精力在各地排查。”
交通银行首席房地产分析师夏丹告诉记者：“本次新政与去年出台的两项房地产金融政策思路一脉相承。”她指出，“三道红线”聚焦房企资金链，限制房企融资无序扩张，而房地产贷款集中度管理制度，即“两个占比”，则指向房地产领域资金供给源头。此次“房贷入市”则进一步扩大到直接房地产贷款以外，以“堵暗门”的方式防止企业和个人挪用经营贷。
中介和银行成背后推手
经营贷“置换”房贷，已经形成了一条灰色产业链。
在这条产业链上，贷款中介则成为连接购房者、房产中介、资方、空壳公司等环节的核心。资方负责提供过桥垫资，空壳公司则可以帮助购房者解决专项贷款合同等问题。记者经过调查发现，贷款中介往往会以“低利率”“零风险”“与银行内部有关系”等说法诱导购房者进行违规操作。
对于经营贷的申请流程，农业银行的工作人员李文(化名)告诉记者：“申请人先在网上申请，银行再审批。工作人员会上门拜访，实地探访抵押物以及实际的经营地进行现场核实。”除此之外，“申请人需要提交房产证明，名下公司的营业执照，以及公司的财务报告和流水，且营业执照必须满一年。”李文还向记者强调：“用作抵押的房子，必须是全款支付的，没有贷款，农行不做二级抵押贷款。”
贷款中介刘婷(化名)则告诉记者，对于抵押房产贷款并没有结清的客户：“我们可以帮忙联系资方，提供过桥资金，等贷款到账再将过桥资金还清。”刘婷向记者说明了过桥资金的利率：“之前的日利率在0.13%~0.15%，现在是0.08%左右。如果客户需要100万元的资金，一天的利息约为800元，一般使用7~10天就足够了。”
记者走访获悉，尽管很多银行规定，并不接受二级抵押贷款，但是在实际操作过程中，仍有业务人员表示可以操作。沪上某银行工作人员向记者表示：“若用做抵押的房产仍有贷款未还清，可以先申请，等审批完后我们会尽快放款，再用来将之前的贷款结清。”
对于该现象，夏丹告诉记者，这属于违规行为：“经营贷的借款最终是要用于和企业经营相关的业务。这种提出可以进行置换，套出钱去还房贷的操作，是违规的。”
记者在3月31日联系上述银行，相关人士表示：“我行个人贷款用途为全流程管理，即贯穿贷前、贷中、贷后三个方面，严防个人消费贷款、个人经营性贷款资金违规流向房地产市场。”
严查“风暴”下仍存暗箱操作
近期，多个城市开始对“经营贷”违规行为进行处罚。如在2月末，中国银保监会台州监管分局，便因中国银行台州市分行存在信贷资金被挪用于购房等违规事实，而对其罚款89万元。
尽管监管层在严查，但是相关违规行为仍旧在“暗箱操作”。
刘婷向记者介绍称：“在2月，我们做了一笔1000万元的贷款，近期，有一个客户通过抵押两套房子，共贷了1300多万元。”其还声称：“我们和银行是长期合作的关系。虽然国家监管部门在严查，我们会和银行的工作人员商讨方案，如果有客户的风险较高，我们就会选择其他的方案。”
对于其所提及的几家银行，在3月31日，记者分别致电致函进行联系，但是截至发稿，记者并未收到具体回复。
夏丹告诉记者：“部分银行，为了完成小微企业贷款指标，也有动力去做此类违规业务。”为了留住这部分房抵贷的优质小微客户，这些银行会在资金用途的审查中放松监管。
对于贷后的监管，李文告诉记者：“每隔半年，农行会对抵押房产进行确认，譬如房子抵押给银行之后，不能再去做抵押。此外，由于经营贷是随借随还的，在核查的时候，如果信用余额比较大，核查的频率就低一点，否则可能一个季度要核查一次。”对于具体的监测手段，她则表示：“会通过大数据采集信息，如果出现风险预警，我们就要进行核实了。”
而记者走访的其他几家上市银行和本地商业银行，其工作人员皆表示：“对于贷后的监测频率，没有严格规定，只要我们确保公司还处于经营状态即可。”
对于监管的难度，中国光大银行分析师周茂华向记者解释道：“资金的流向难监测，因为散户很多，如果对每个客户都进行追踪，那么银行所花费的成本很大。另外，尽管经营贷是定向支付，但是牵涉到跨行转账的问题，无法监测到收款账户的资金流向。如果借款人将其中的钱全部提现，用现金购房，没有留下流水记录，是很难被监测到的。”
夏丹则表示，即便银行进行严厉管控，但是监测的手段有限：“如果借款人在两家以上不同的银行申请了经营贷去购买房产，如果不通过几家银行联合排查的话，即使是大数据监测，也很难发现问题，只能是疑似违规。”她指出，目前尽管广东等地已经排查出具体数据，但都是通过监管层联合排查的结果，单个银行比较难确认是否真实存在违规问题。