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作为金融化倾向较强，但仍为城镇化提供强劲动能的行业，房地产的走势搅动着各方的敏感情绪。随着全国两会进入尾声，今年地产的发展基调也渐渐明晰。调控会松动吗？一线楼市如何走？新时期房企的机会在哪里？
政府工作报告的简短表述，拨开了上述问题的迷雾。“房住不炒”仍将是地产行业的稳健基调，在稳地价、稳房价、稳预期的基础上，今年要着力解决大城市住房突出问题、规范发展长租房市场，缓解新市民、青年人的住房困难。
多家机构认为，两会相关表述再次确认了住房的民生属性。与此同时，城镇化将继续成为中国经济行稳致远的重要动力，城市群和都市圈将成为新一轮发展主体，城市更新、住房租赁，也在“十四五”新时期迎来发展机遇。
实际上，从2016年12月中央经济工作会议首提“房住不炒”至今，此轮楼市调控已走过四年多时间。几年间，房地产调控政策越发精细化，热点城市趋高的房价涨幅被压制住，开发商“躺着赚钱”的日子也一去不复返。
寄希望于调控松动“赌一把”的心态，已在房企身上渐渐消失。一位房企副董事长对第一财经坦言，房子作为满足基本居住需求的载体，首先应该解决国民的居住需要，满足其幸福感、获得感、安全感，不应该作为投资品被过度金融化。
“房住不炒”是顶层设计
惊蛰已过，房地产市场却未见“去寒转暖”的迹象。
3月8日，据海南省人民政府网站信息，2021年海南将全面清理整治房企和中介违法违规行为，严厉打击规避限购政策骗购、变相涨价、违规销售等行为。重点对在建、在售以及群众投诉举报较多的商品住宅项目开展排查整治。
无锡市则对土拍规则进行了调整，竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或“我公司下属控股子公司”参与竞拍。简言之，无锡将严禁马甲公司参拍，违者将一年内禁入无锡土地市场。
再往前，杭州法拍房限购，严查经营贷、消费贷；上海实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让；无锡规范二手房信息发布行为，建立二手住房价格信息发布机制。
三月伊始，热点城市的调控政策便接踵而至。若从年初算起，据第一财经不完全统计，各地房地产相关调控已近百次。从土地市场、信贷政策，到加码限售，楼市调控的颗粒度越来越精细，“房住不炒”的长效预期也越发稳固。
备受市场关注的全国两会，再给房地产市场注入一针“稳定剂”。今年政府工作报告再次强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
祈福集团副董事长孟丽红在接受第一财经采访时称，国家一直强调“房住不炒”，坚持租购并举、因城施策，完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。“十四五”规划提出要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。
因此，房子作为满足基本居住需求的载体，首先应解决国民的居住需要，满足居民的幸福感、获得感、安全感，不应该作为投资品被过度金融化。房企在打造地产项目时，要“配套先行”，充分考虑居住者的各类需求。
值得注意的是，一线城市住宅价格居高不下，严重影响了居民的消费和创业创新能力，新市民和青年人的生活品质得不到保证，生活的幸福感低。这是戴德梁行在研报中发表的观点。
针对上述问题，今年政府工作报告称，要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
从各地调控动作，到两会相关定调，均印证了针对大城市的楼市监管不会松动。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，土地供应两集中、融资三道红线、房贷“五类分档”，都是在源头上增加供应的同时，控制房价过快上涨。
3月2日，中国银保监会主席郭树清表示，房地产金融化、泡沫化倾向还比较强，但去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。
尽管如此，业内认为，房地产行业仍是去杠杆的重要领域。预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
在李宇嘉看来，“房住不炒”依然是顶层设计，不可动摇的制度之纲，“三稳”是政策的出发点和落脚点，也是各地“一城一策”长效机制的目标。2021年房地产调控将保持政策的连续性和稳定性。
新型城镇化机遇在都市圈
虽然地产调控基调不动摇，但从我国城镇化进程看，房地产市场发展仍有空间。
戴德梁行表示，截至2019年，我国城镇化率已达到60.6%，过去十年中，中国平均每年有1786.5万人从农村进入到城市。“十四五”期间，城镇化进程虽然将会放缓，但按照城市发展规律，要达到城市化率70%的稳定比例，仍有增长空间。
“在此前提下，城市更新，跨省域的城市群、都市圈、城市带的有序发展将会更加重要。对房地产市场而言，农村人口进驻到城市会增加住宅市场的需求，激发消费，从而利好区域零售物业市场。”该机构认为。
贝壳研究院也称，城镇人口保持增长，将带来住房需求的增长。人口加快向京津冀、粤港澳、长三角、成渝等核心城市群流动，房地产市场份额同步向核心城市群集聚，这些区域有较强的住房需求支撑，市场表现将优于其他。
房企人士也对未来发展心存希望。孟丽红告诉第一财经，居住需求必然会拉动相关产业链条，如基建、商业、学校等各个链条的需求，从而拉动内需，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
“‘十四五’期间是我国经济发展由‘高速增长’阶段转向‘高质量’发展阶段，这也会刺激房地产向‘高质量’的新趋势迈进，人们买的不仅仅是房子本身，更看重的是与之相匹配的生活品质和生活方式。”她表示。
对房企而言，随着新型城镇化深入推进，企业对高能级城市住宅用地争夺激烈，地价上涨压力较大。同时，政府提出大城市完善住房保障体系和增加租赁住房，房企的盈利模式、业务布局也会迎来相应的调整和机遇。
贝壳研究院表示，租赁住房用地供给增加，将倒逼房企从开发延伸到运营。未来在各城市建设用地供应计划中，将加大租赁住房用地供给，推动房企重点提升项目运营能力，打通租赁住房项目定位、开发、运营的全产业链条。
光大证券也称，未来房企将从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。优秀开发商逐步切入存量运营和生活服务业务板块，探索“空间建造”和“生活服务”统一发展，形成产业链协同效应。