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23岁的张甜(化名)两年前刚刚从南通大学毕业，在当地一家国有银行支行负责信贷业务。
“随着南通西站通车，上海第三机场确认落户南通，众多宏观利好也激发出南通楼市的潜力。去年下半年一直到过年前，我几乎每周都要加班办理房贷业务，几乎就快住在售楼处了。”眼看房价不断走高，自诩“半个地产人”的张甜再也按捺不住，终于在今年春节后购买了首套房。
房价不断突破“天花板”，牵动的不仅是购房者还有开发商。南通地市也因此异常火爆，春节后已诞生多幅区域“地王”，甚至出现新拍土地“面粉价格趋近面包”。
作为新晋“万亿俱乐部”成员，南通也是环沪都市圈中唯一的不限购城市。尤其是2021年以来，以上海、杭州为首长三角城市密集发布楼市新政，以期稳房价、挤泡沫，这让南通宽松的政策环境优势更为凸显。
暖风频吹
去年7月1日，沪苏通长江公铁大桥正式建成，沪苏通铁路同步通车，南通西站正式投入使用，南通与上海迎来高铁“强链接”，正式融入上海1.5小时都市圈。
备受瞩目的南通新机场，据官方最新消息，预计在2025年会建成一期，将与北沿江高铁同步开通运营。
南通也是万科集团董事会主席郁亮去年疫情恢复后的“第一站”。在他看来，作为以上海为核心的长三角经济带腹地，南通迎来了城市发展风口。江苏以前从来不重视海洋，而是重视沿江发展，一大块沿海可发展土地留给了上海。但上海历经多年发展，6000平方公里的土地已不太能够承载所有业务、产业等，所以现在包括“上海第三机场”等都选择落地南通。
作为南通房地产行业的资深人士，张涛(化名)也认为，上海2035规划，沪通铁路、盐通高铁、北沿江高铁、新机场等城市大型交通配套的陆续落位，让南通城市交通日趋完善，使南通成为真正意义上的“长三角北翼中心城市及经济中心”。
“内部交通如地铁、绕城高速等不断完善，扩大城市版图，也将加强县市区联动，带动城市发展。行政区域的划分如海门撤市、崇川与港闸的合并，都大大提升中心城区能级，促进资源要素进一步高效流动。”张涛说。
南通房价也因此不断高企。在这其中，位于中创区的改善项目万科方圆无愧是楼市“风向标”。
时间拨回至2019年7月，中创R19012地块在两轮报价后被上海万科企业有限公司以31.49亿元竞得，楼面价18405.66元/平方米，溢价率高达44.92%，至今仍为南通“地王”。
《中国经营报》记者了解到，去年下半年，万科方圆首开389套房源迎来824人争夺；去年11月二期约260套房源开盘当天售罄；今年2月，三期首日去化也超过9成。
而位于南通滨江区域的招商滨江玺则有望突破4万元/平方米“大关”。据项目销售人员介绍，招商滨江玺为17层小高层住宅，户型为140平方米~300平方米的“大平层”，预计今年下半年才有机会入市。
土拍火热
2月19日，南通迎来牛年的首场土拍。最终，经过44轮报价，融创以成交楼面价10770元/平方米，总价20.3亿元拿下高铁新城R2021-001地块，未来该地块房价最高限制21900元/平方米，毛坯限价19900元/平方米。
而在南通西站通车前，高铁新城只是名为通州平潮的乡镇。去年6月，位于平潮镇凯迪大道南、世隆路西侧的R3地块，卓越仅以楼面地价6914元/平方米便成功拿下。
“开门红”之后，南通“地王”频现。
海门区红海路南、江海路东侧的商住地块CR21005则以12060元/平方米的起始楼面价创海门区新高，在较高的起拍价基础上，最终仍以19.24%的溢价率被江苏致豪拍下。
3月15日，上海大发鏖战470轮，以总价12.11亿元、成交楼面价14095元/平方米竞得金沙湾R2021-004地块，溢价率为28.13%，通州新地王由此诞生。在此之前，金沙湾板块的新房价格也不过1.5万元/平方米左右。
“除了宏观利好，南通楼市不断升温的另一大原因就是土拍价格的提高。”一名南通本土房企项目运营总向记者表示，公司2019年在通州高新区拿了一块地，当时成交楼面价只有7021元/平方米。2020年在上述地块附近拿的新地土拍价已飙升至14047元/平方米。
“因为价格涨了太多，我深刻的记得那一天是12月7日，我们和江苏另一家房企组成联合体，历经434轮的激烈角逐才成功竞得，最终溢价率为40.47%。一年多时间，两幅地块距离不到1公里，楼面价却相差一倍，这确实是不多见的。”上述人士感慨道。
张涛则认为，南通土拍火热一是与政府控制供地节奏、供地面积和库存息息相关；二是南通多集中在下半年供地，上半年的供应量相对较少；三是城区外围供应量较大，而核心地段较少。
或存“虚火”
今年以来，长三角楼市调控趋紧，上海首当其冲。
1月21日，上海住建委等8部门联合发布红头文件“沪十条”；3月3日，上海明确对按照优先政策购买的新建商品房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
长三角另一“网红”城市杭州也不甘落后。1月27日，“杭六条”出台，限购升级，中签率小于10%，将限售5年；3月3日，杭州法拍房纳入限购。
此外，无锡、嘉兴、湖州、金华等地也在年后纷纷出台调控新政，而南通则仍是环沪唯一不限购城市，宽松的政策环境也让其炙手可热。
据克而瑞南通机构数据，2020年，南通商品住宅成交均价22753元/平方米，环比增长22%。进入2021年，上涨势头不减，据最新披露数据，2月，南通商品住宅成交均价为25833元/平方米，环比上涨6.68%。
“今年初上海楼市调控突然加紧，而正是因为南通还不限购，有很多来自上海的置业需求外溢到了我们项目。特别是春节期间，我经常遇到在上海工作选择返乡置业，每天都有沪牌的车辆停在售楼处门口。”万科方圆置业顾问李丽(化名)说。
张涛则认为，目前南通房价存在一定的“虚火”。以中创区为例，虽然规划很好，但无论商业还是医疗、教育配套当下仍处于图纸阶段，但单价早已“破3”，同样的价格可以选择南京的江北新区，无论是城市能级还是新区规划都比南通中创区高出一截。
“今年南通出限购政策的可能性相对较低。”克而瑞南通机构负责人秦顺亭在接受记者采访时表示，南通住宅成交量在环沪市场中处于低位。在限地后，房价整体的涨幅也可控。“此次土拍调整的22个城市，南通也不在其中，我判断政策面可能土拍摇号会从市本级覆盖到县区，其他暂时不会出台太严厉的政策。”