今年上半年，银行资金成本上升，房贷利率“折让”上升也就不足为奇了，这也有助于银行在压力测试中取得更好的表现。

房地产市场曾经有一种非常流行的观点，——，“最害怕房价下跌的不是房企，而是银行，因为银行是房企最大的债权人”，这种观点甚至演变成了“两大行业谁先死谁先死”的争论。

如今宏观调控效果显现，一线城市投机购房受到抑制。甚至据《证券日报》记者了解，北京房价出现了“非典型下跌”，银行按揭贷款经历了一轮“非典型压力测试”。

值得一提的是，考虑到风险收益均等原则，近期商业银行房贷利率的上升与银行承压能力的提升“正相关”。

京城房价非典型性下跌

003010记者选取了今年一季度北京某中介机构披露的部分二手房项目成交价格与最新成交价格进行对比，部分二手房项目类似单元成交价格较一季度高点下降了约5%-10%。对于中介机构披露的成交价格的准确性，《证券日报》的记者与身边的亲戚朋友进行了调查，得到的四个反馈结果均为“标注的成交价格与真实价格一致”。

西城区马连道附近一个二手房小区的经纪人L先生告诉本报记者，“最近小区的成交量不大。7月份和3月底，一批同户型的一居室房子卖了出去。7月成交价425万元，3月底网签价470万元。但银行放款后过户时，双方在了解最新行情后同意降价。毕竟买房的时候买家着急，房子挂了(挂牌价格490万元

2012年移交的大兴区一套三居室住宅项目，今年3月中旬出售，总价近690万元，而今年6月份出售了一套非常相似的公寓，总价不到620万元。

根据丰台区今年一季度末的成交记录，今年一季度很多房子的单价达到了9.2万元/平方米甚至更高，而今年8月份的单价降到了8.8万元/平方米以下。

“我是今年3月份开始卖房的，初始挂牌价格760万元，最低心理成交价720万元。6月份，我遇到了680万元的报价，但由于换房资金压力，我没有同意出售。但现在我的预期降到了最低650万元，但还是很少有人多看、多坐下来谈，”一位打算在朝阳区东五环附近换房的业主对本报记者说。

需要注意的是，北京房价下跌不典型的原因是记者没有使用完整的样本数据，上述案例是通过选取北京不同区域的二手房项目成交情况进行观察的。

国家统计局发布的数据显示，今年8月，一线城市房价环比继续下降，而北京二手房价格环比下降0.9%，连续4个月位居全国第一。另据媒体报道，叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，5月份以来的4个月里，北京二手房成交均价较“三条路、17条新政”前下降了10%左右，“尤其是郊区和远郊，高价和大面积非普通住房的成交均价降幅更大。”

银行房贷承压能力有上限

由于房贷业务的天然杠杆特性，其对房价波动的容忍度自然与首付比例、业务占比、毛利率高度相关。

从首付比例来看，北京首套住房按揭贷款通常要求首付30%。一些买家违反规定，通过消费贷款和抵押贷款增加杠杆。他们对房价波动的容忍度明显低于合规客户。本报于9月5日对此类违规行为进行了报道。监管部门对这种杠杆毫不留情：北京银监局、人民银行营业管理部9月5日晚联合发布《证券日报》号文，要求北京境内银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房贷”等资金违规流入房地产市场的情况。

关于银行业整体情况，平安证券近日发布《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，认为房价下跌20%会给银行业带来很大压力。一旦房地产行业的风险爆发，农村商业银行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行将具有较强的抗风险能力。各类银行风险等级排名如下：五大农村商业银行。报告预计，截至2017年上半年，我国商业银行住房相关贷款总规模约为43.3万亿元，占各项贷款余额的37.8%，占银行总资产的25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿元，房地产开发贷款7.8万亿元，其他房地产贷款1.8万亿元，以房地产为抵押的其他贷款13.6万亿元。如果房价大规模下跌，近40%的银行贷款可能会受到相关性的影响。从上市银行情况来看，据《中国房地产深度研究报告》记者统计，今年上半年25家a股上市银行住房贷款总额为22.6万亿元，其中住房抵押贷款余额合计17.92万亿元；房地产贷款总额4.68万亿元。一家农业公司。报告预计，截至2017年上半年，我国商业银行住房相关贷款总规模约为43.3万亿元，占各项贷款余额的37.8%，占银行总资产的25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿元，房地产开发贷款7.8万亿元，其他房地产贷款1.8万亿元，以房地产为抵押的其他贷款13.6万亿元。如果房价大规模下跌，近40%的银行贷款可能会受到相关性的影响。从上市银行情况来看，据《证券日报》记者统计，今年上半年25家a股上市银行住房贷款总额为22.6万亿元，其中住房抵押贷款余额合计17.92万亿元；房地产开发贷款。

合计4.68万亿元。>

报告还提示，房地产市场的波动可能从三个渠道影响银行贷款的风险。首先，持有资产价值渠道，房价下跌意味着借款人被动违约的概率上升，银行贷款信用风险加大；其次，房产销售渠道，房价下跌将直接导致开发商销售回款下降，进而导致其资产负债表受损而影响开发贷的偿付；最后，抵押品价值渠道，房价下跌时房地产抵押品价值缩水、流动性变差，可能导致银行收回资金减少，还会降低银行未来贷款的意愿。

从按揭贷款价格的价格变动来看，9月19日本报刊发报道，独家关注到京城首套房贷款利率上浮5%-10%已经成为主流，当日傍晚监管部门再次发声表示支持，“房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向”。

据《证券日报》记者统计，四家国有大行今年上半年的付息率在1.5%-2%之间；大多数中等规模银行的付息率在2.5%上下浮动，小型银行的付息率大多在2%-2.8%之间。而按揭贷款的基准利率是4.9%，去年房贷利率优惠至八五折时执行利率仅为4.17%，优惠至九折时执行利率仅为4.417%；如果按照基准利率1.1倍批贷则是5.39%，如果按照目前京城最高的基准利率1.2倍批贷则是5.88%。从上述数据可以看出，房贷实行折扣利率时，银行该项业务的净利差最低可能不足1.5%，而上市银行今年中期信贷业务整体的净利差大多数在1.5%-2.5%之间，最高甚至达到了3%。

2016年上半年，就曾有一家股份制银行副行长表示，房贷利率如果执行八五折利率优惠，银行考虑综合成本后需要倒贴8个百分点。而今年上半年，资金面较彼时收紧，银行的资金成本也是明显上升，按揭贷款利率“折扣变上浮”也是情理之中，相对而言，也有助于银行在综合“压力测试”中获得更好的表现。

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