房贷,对银行来说是重要的优质的贷款产品,对买房人来说也基本上是最低成本的融资方式。可以说,几乎家家户户都接触过房贷,有的是已经借过或还过房贷,有的正在准备借房贷。了解房贷相关知识,很有意义,也很有必要。
假设刘先生向银行借了一笔金额300万、为期30年的房贷,贷款利率为4.9%。大家知道,还款方式通常有两种:
第一,等额本息还款法。每个月还款的总额是固定的,例子中均为15921元。在第一个月的15921元里,12249元是利息,3672元是本金。等到了最后的第360月,当月还款仍然是15921元,但是其中15858元是本金,利息仅63元。
第二,等额本金还款法。每个月还款中的本金部分是固定的,例子中均为8331元,而利息则将逐渐减少。因为第一个月应还利息12249元,故第一个月应还总额为20580元。30年累计需还款519万元,比等额本息法少还款近60万元。
这里要首先澄清一种错误认识,等额本金还款也好、等额本息还款也好,其实不存在哪种划算的问题,在同等条件的两种模式下,贷款利率也即贷款负担是一样的。之所以看起来等额本金法还款的利息总额较少,是因为它前面每月还款的金额高(如,第一个月还本金额相差4659元),等于是提前归还了贷款,减少了未还贷款的本金,其后续所产生的利息自然而然就下降了。
一般来说,我们既然要从银行借房贷,就是因为缺钱才去借,当然希望多借点、借的时间长一点,从这个角度来说,通常会推荐选择等额本息还款方式。
当然,如果你预期自己的收入水平相对较高,如果按照等额本息还款,会出现一边欠债要还利息,另一边产生存款其收益还更低的现象,此时,就可以选择等额本金还款法。或者更进一步,考虑在适当的时点上提前还贷,甚至可以不向银行进行长期贷款,可先用短期借款过渡,一次性付清。
对于那些明明有钱一次性付清,却还将钱一边用于买理财,另外又去借房贷的做法,原则上是不推荐的。原因很简单,银行理财收益也就是5%左右,房贷利息也与之基本类似,并没有多大利差可以做,即使有,也是微乎其微。与其逐月还款增加麻烦,不如一次性付清了事。
对大多数普通家庭来说,不必担心资金积压在房产上拿不出来,因为银行可以提供相关的服务。对于短期资金需要,完全可以利用房产等作为资信,平时先申请用款额度,使用时再从银行快速申请短期借款。招商银行就有个人循环授信服务,开通循环授信额度,在有效期限之内,您可随时向招商银行申请借出款项,归还后可以不限次数再次借出!
最后提醒一点,千万不要有欠着银行的钱,将来房价下跌可以不认账的幻想,因为房屋按揭贷款如果出现了不能正常还款的现象,不仅要收取抵押的房子偿债,对于不足以抵偿的部分,银行可以依法向借款人追索!同时,信用记录一旦产生污点,将来申请信用卡或银行贷款那是相当麻烦的,或是要承担相当高的利率,很不值得。
合理规划我们的房贷,也是在合理规划我们的人生,努力工作,快乐生活,珍爱信用,平安一生!