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高和资本与江苏银行(行情600919,买入)日前宣布发起设立国内首支商业地产ABS基金，基金规模200亿元，将专注于盘活商业地产，以商业地产证券化产品作为主要投资标的。
存量资产潜力大
该基金将采用一、二级市场联动的运作模式，关注商业地产证券化产品二级市场的表现。流动性支持业务将成为该基金的一大亮点，解决ABS产品二级市场交易不活跃的问题。在未来投资选择上，该基金将重点关注两类产品，一是在沪深交易所、银行间市场等公开市场发行的高评级的优先级ABS产品；另一类是优质商业地产证券化项目的中间级、次优级产品。
高和执行合伙人苏鑫认为，商业地产的存货和空置问题严重，特别是在二三线城市，可以通过运营去存货和去库存。
据了解，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼面积高达2500万平米，价值1万亿元以上。再加上低等级的办公楼、商业物业、酒店等，一线城市商业地产价值在3万亿元以上。从目前情况看，商业物业融资大多数是商业银行贷款，少数通过信托、保险、资管提供融资，成本通常在5%-15%之间，融资效率低。
在美国等成熟市场，商业地产主要通过REITS、CMBS等方式进行融资。其中，美国市场CMBS占融资份额的30%-50%之间，成本仅为3.5%-6%。江苏银行总行投行资产管理总部总经理高增银指出，随着国内资本市场的不断发展，直接融资成为未来发展的方向，中国CMBS和REITs市场潜力达十万亿级别，将成为推动商业物业发展的重要力量。
国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠表示，相关政策提出积极开展以商业物业等为基础资产的资产证券化业务。资产证券化一方面可以降低商业物业的融资成本，另一方面将债务直接对应于资产，可以有效地降低和控制杠杆率。
提升市场流动性
证监会公司债券部闫云松表示，下一步资产证券化工作将继续坚持以“破产隔离、真实出售”原则，有序推进基础设施、商业地产等类型的资产证券化业务，将降低企业杠杆、盘活存量资产、支持实体经济作为未来资产证券化的基本目标。证监会将继续关注杠杆率及各项操作风险，加大对中介机构尽职履责的检查与监督，推动行业持续健康的发展。
闫云松同时指出，专业的商业地产ABS投资基金，有助于引导市场形成对该类资产的风险判断标准，促进市场的流动性，并提升行业执业质量与标准。
高和资本合伙人周以升认为，资产荒实质上是中等风险中等收益产品的稀缺，在低风险-低收益与高风险-高收益的投资品种之间，存在投资品种的“断裂带”。从国外的经验看，商业物业的证券化，包括CMBS，REITs等将形成中等收益中等风险的收益品种。