近日,世联行公告,陈劲松因个人原因辞去公司董事长一职,由胡嘉接任;
作为首家登陆A股的房地产综合服务提供商,世联行被业内称为房地产中介“老大哥”,一度风光无限。却在2018年之后步入“暗黑时刻”,业绩两连降;
世联行预计2020年前三季度,归属于上市公司股东的净亏损9000万元–4500万元。
陈劲松还是选择了“放手”,将世联行的控制权拱手让人。
近日,世联行公告,陈劲松因个人原因辞去公司董事长一职,由胡嘉接任,陈劲松仅保留公司联席董事长、战略委员会委员、提名委员会委员职务。
胡嘉,系世联行控股股东珠海大横琴集团有限公司(以下简称“大横琴”)董事长,大横琴的实际控制人是珠海市横琴新区国资委,世联行由此进入“大横琴时代”。
作为首家登陆A股的房地产综合服务提供商,世联行被业内称为房地产中介“老大哥”,一度风光无限。却在2018年之后步入“暗黑时刻”,业绩两连降。2020年上半年,业绩直接由盈转亏。
陈劲松离任的当日,世联行发布《2020年前三季度业绩预告》称,预计2020年前三季度,公司归属于上市公司股东的净亏损9000万元–4500万元,基本每股收益亏损0.04元至0.02元。
业绩低迷之际,摆在世联行眼前更为残酷的现实,当今的居住服务行业,市场竞争正日趋激烈。无论是聚焦房地产交易服务的易居,还是抓住存量房机遇刚登陆资本市场的贝壳找房,都在对传统中介服务形成冲击和挤压。
高光时刻
从地产顾问到三架马车
陈劲松是地产界集专家、学者、企业家等身份于一身的名人,1988年于同济大学毕业后,其被分配到中国海外地产,在香港任项目经理。
1993年,陈劲松和妻子佟捷在深圳注册了世联地产顾问公司(以下简称“世联地产”),由佟捷全职负责公司的运营,陈劲松则继续留在中海地产。
同年7月,世联地产取得深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文,可开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。
1995年,陈劲松从中国海外地产辞职,正式加入世联地产,公司成为创始团队中的一员。
在陈劲松的带领下,世联地产于1996年开始开展房地产策划代理业务,2000年进房地产顾问咨询行业,进行房地产服务领域专业化的探索。
直到2004年,世联地产确立“全国化”发展战略,明确代理和顾问两大主营业务。凭借着这两大业务的快速发展,于2009年在深交所挂牌上市,成为境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商。
2013年,世联地产国内销售代理额破3000亿元,营收达到25.6亿,净利润3.2亿。这一年,陈劲松开始在代理和顾问两大主业之上,为世联行谋划资产管理、金融服务、互联网+等新业务。
一年后,陈劲松将世联地产更名为世联行,并启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略,搭建新的O2M商业模式。打造向“金融+资管+电商”三驾马车。
2015年之后,世联行收购上海晟曜行70%股权,进军社区资产服务;推出世联红璞公寓,涉足长短租公寓市场;发行世联“启航一号”基金,进入以不动产为基础资产的资管领域……动作不断,商业版图不断拓展。
踩着行业风口,陈劲松领导下的世联行维持了8年的业绩增长。
其间,世联行的营业收入由2009年上市时的7.3亿元增至2017年82.2亿元,归母净利润由1.5亿元至10亿元,复合年增长率达35.35%和26.76%。
陈劲松曾在2017年初的年度业绩发布会上,如此形容世联行自2013年之后所开拓的新业务:相信“未来很多年后,我们会享受到这个布局带来的好处”。
但让陈劲松没有想到的是,事态发展不如人意。
坠入泥潭
业绩两连降上半年由盈转亏
艰难始于2018年,这一年伴随着国内房地产行业调控趋严,楼市低迷,各大房企销售规模放缓。世联行作为下游服务商,受到了明显影响,陷入困境。
当年,世联行营业收入为75.33亿元,同比下降8.26%;归属于上市公司股东的净利润为4.16亿元,同比下降58.59%,出现自2009年上市以来的营收、利润首次双双下降。
2019年,世联行的业绩并未得到改善。全年实现营业收入66.5亿元,同比下降11.73%;归属于上市公司股东的净利润为0.82亿元,同比下降80.29%。
受疫情冲击和行业下行的双重影响,2020年上半年世联行由盈转亏。实现营业收入28.01亿元,同比下降9.77%;世联行归属于上市公司股东的净利润为-7452.86万元,同比降幅达218.82%。
按照财报细分来看,世联行的营业收入来自于交易服务、交易后服务、资产运营服务、资产管理服务四大板块。截至2019年末,世联行前述四大板块,业务占比分别为64.89%、11.26%、14.14%、9.71%。
受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响,世联行交易服务业务连续两年营业同比跌幅超18%。2020年上半年,该板块也仅营收18.88亿元同比微增0.56%。
其中,代理服务业务是世联行绝对的主营业务。2018年营收33.15亿元,到了2019年同比减少13.93%至28.54亿元;互联网+业务是世联行的第二大业务,2019年营收12.09亿元同比减少28.07%。
世联行的代理收费平均费率也由2017年的0.84%,降至2019的0.80%。
世联行的资产运营服务和资产管理服务板块,业绩倒是连续三年上升。不过,上述板块营收占比不多,盈利点也并不突出。
财报显示,2017年至2019年,世联行金融服务业务毛利由4.6亿元降至3.13亿元,毛利率由63.54%降至37.19%;资产运营服务毛利则持续亏损,由2017年-2.9亿元扩大到2019年的-4.4亿元。
资产投资服务的业绩情况也不容乐观,2017年时毛利为0.22亿元,至2019年降至0.14亿元,近三年毛利率分别为-14.06%、8.92%、-17.71%。
业绩不理想直接影响世联行的现金流,截至2020年6月30日,世联行的经营活动现金流净额仅2.8亿元,投资活动现金流净流出0.8亿元,筹资活动现金流净流出5.2亿元。公司整体现金流净流出3.2亿元,较去年同期的2.3亿元下降了238.42%。
艰难自救
从“渠道同盟”到“同业抱团”
市场转冷行情下,渠道取代代理,传统代理业务市场萎缩,陈劲松深谙于当今市场的变化,也看到来自对手的竞争。
世联行的竞争对手包括已在香港联交所上市的易居(中国)企业控股有限公司(以下简称“易居”),以及刚登陆纽约证券交易所的贝壳找房。
其中,易居2019年营收90.9亿元,利润及全面收益总额9.7亿。同期,易居一手房代理业务录得销售总额5324亿元,相应的代理费率为0.86%,高于世联行。
而贝壳找房不仅仅规模上得到了扩张,还取得了高额利润。招股书显示,2017-2019年,贝壳找房新房业务销售额分别为2526亿元、2808亿元、7476亿元,与之对应的新房费率分别为2.54%、2.66%、2.71%。
走到了命运十字路口的世联行,只能寻找出口以自救。这一次,陈劲松选择了58同城和同策咨询,开始尝试将纯代理改为销渠一体,试图以此提振业绩。
2019年8月,58同城、世联行、同策咨询共同发起“互联网+”新房分销服务平台,即中国PMLS新房联卖平台——58爱房,进入新房渠道分销市场。
彼时,三方透露称,58爱房已有新房销售代理项目超3500个,渠道分销服务项目超1800个,平台绑定二手合作店数量超4万家门店,未来三年,将深度服务超3万亿元规模的新房联卖市场。
同在2019年,世联行宣布拟收购同策咨询的控股权,被业界称为“国内规模最大的房地产代理公司并购案”。
彼时,陈劲松公开表示称:“世联和同策的合并重组,是强强联手成为中国代理业主导企业,是未来‘销渠一体’实质推动的核心力量。”
但2020年6月,世联行一纸公告宣布上述交易“告吹”。世联行称,同策咨询历史沿革较长,涉及本次交易的资产边界尚未最终确定,本次交易的交易方案较为复杂,部分条件尚不成熟,交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见。
据了解,所谓的“资产边界”未确定,是因同策咨询的业务规模较大,覆盖代理、咨询以及投资顾问、商业、产业、海外、养老、大数据等一系列板块。
而世联行并购同策,主要看重的是后者在新房代理行业的地位。因此,双方达成交易的前提之一,是剔除同咨中资管、养老等盈利堪忧的业务线,但如何处置这部分资产,双方并未达成共识。
“抱团取暖”行不通,在与同策“分手”仅三天后,陈劲松迅速为世联行找到了国资“金主”大横琴。
弃车保帅
让出控制权引入国资
陈劲松通过股权转让与股份表决权委托的方式,为世联行引资大横琴。截止目前,大横琴已成为世联行控股股东,持股比例为15.9%,同时拥有世联行29.9%的股份表决权。
为何引资大横琴?陈劲松在《固本强基,拥抱时代——致世联行同事和投资者的信》中将世联行引资大横琴称之为“世联行自创立以来与IPO同等重要的大事”。
“基于长远发展战略的高度认同和资源的战略协同,世联行和大横琴走到了一起,无论在发展融资,还是业务标杆树立上,都具有里程碑意义:通过制度安排,实现国企背景,民营机制,专业团队的愿景。”陈劲松如此说道。
大横琴成立于2013年,注册资本4.6亿元,是横琴新区国有独资公司珠海大横琴集团有限公司的全资子公司,经营范围涉及项目投资及投资管理;基础设施项目投资、建设;房地产开发(凭资质证经营)等,从未涉足新房策划及代理等相关业务。
截至目前,珠海大横琴总资产为811.2亿元,净资产397.5亿元,项目总投资约2760亿元,拥有11家全资子公司,3家控股公司、6家参股公司及29家成员企业。
值得注意的是,除了收购9.9%股权将给予世联行的5.65亿元现金之外,大横琴还承诺,在获得控股权后向世联行提供不低于5亿元借款,用于支持世联行发展物业管理、商业管理等资产管理业务。
对于世联行而言,这将改善其当前现金流薄弱的困境。
天下没有免费的午餐,引资大横琴的“代价”便是陈劲松双手向后者奉上世联行的控制权。此外,根据协议,接下来世联行的董事会也将进行改组。
“横琴作为实控人希望并表,并表的前提条件就是他们要当世联行的法人代表与董事长。但我还是世联行联席董事长,我仍然是大股东”。陈劲松曾如此对媒体回应道,这样对世联行是最好的一种选择和安排。
在一位不愿具名的业内人士看来,陈劲松此番忍痛“放手”,也许是为了让世联行换取更广阔的发展空间。
“从平台电商到红璞公寓,世联行基本上猜对了每一个阶段转变的起点,但却错过了这个地产最好的时代。地产前三十年野蛮生长,后三十年鹿死谁手未可知。智慧战胜阴谋,从来都不是因为善良无害,而是源于更高层次的打击。”不过,上述业内人士认为,作为新的控股股东,珠海大横琴集团能给世联行导入哪些资源,仍有待观察。
而在离任当日,作为世联行创始人的陈劲松在朋友圈留下这样一段耐人寻味的话:“秋天来的时候,有人总想到冬天,有人满怀着丰收。”
继续身陷泥潭被时代抛弃,还是东山再起?世联行也在做选择题。