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复盘 | 一年过去，小区年涨幅20%，资金回报率高达180%
放眼全深圳，年涨幅超过20%的小区，比比皆是，并没什么可炫耀的。5万单价涨到6万单价，即是20%的涨幅，这样涨幅的二手楼盘小区非常多。但是投资者，是多维精打细算的，考虑的是资金回报率这些精细化指标。简单的说，是用300万赚到100万，还是30万赚到100万的区别，同样的涨幅，资金回报率相差10倍。对于选畴的讲究，是完全不是一个逻辑思考方式的。（认知篇｜为何你认为百年不涨的楼盘，专业选手依然赚得盆满钵满）
今天，我们就复盘一下去年的一个经典购房案例（参考往期阅读：深圳买房：15万首付买罗湖国贸两房，你敢相信吗？）一年的时间过去了，看看现在的整体涨幅如何，资金回报率如何，后续融资衔接建议等等。
【复盘基本情况】
●购入时间：2020年4月
●小区：世界金融中心 / C座
●面积：46平（复式）
●类型：住宅（带学位）
●购入价：240w
●首付：15w
●全部杂费：7w
●首次总成本：22w
●房贷：225w
●月供：1.25w
●租金：7k
【当前情况】
●现指导价：无指导价
●现市场价：290~310w
【加权总成本】
●加权总成本 = 首期资金总成本 + 利息=32w
（首次总成本 = 22w / 年利息 = 约10w）
【投资回报】
●涨幅 = 50w
●涨幅比例：20.8% (年化)
●租金收益= 7000元 *12=8.4w
●投资回报率（ROE）= 回报（涨幅+租金）/加权总成本
=（50+8.4）/ 32 = 182%
去年跟着我们进场这种D首付产品，不管是罗湖、龙岗，布吉这些大家自认为滞涨的区域，都有非常不错的资金回报收益，比如：缔梦园，五洲星苑，弘都世纪（后海），皇御苑，城市天地，双城世纪，绿景香颂，振业城，康达尔花园，富通城，海阔天空，金色海琴苑，滨海苑等等都有非常不错的表现。在同等情况下，由于首付成本低，资金回报普遍大于同小区。其中小户型的缔梦园，五洲星苑，城市天地，资金回报率普遍超过100%。所以，一年后的今天复盘的时候，恭喜去年跑步入场的朋友。
目前供楼满1年就可申请装修贷，1年以后，你会发现，结果首付才花了一点点钱，多了一套小房子。所以，买房真的是钱不够吗，真不是，是你的思维方法和欲望。去年这些朋友，如果没有遇到我们，如果不推他们一把，今年依然是欲哭无泪，拿着去年的子弹，再也上不了今年的车。在当下这个调控密集的时代，给刚需留下的窗口期已经不多了，当“上帝”给你关上一扇窗的时候，一定也会把门给带上，所以，首付不多上车，且买且珍惜。或许有一天，也会把门关上。
以时间为鉴，面向未来；以市场为鉴，可以知得失；以杠精为鉴，可以有所为有所不为。很多不起眼的小标的，虽然涨幅算不上出类拔萃，但合理的拉动杠杆，收益回报也是非常可观的。适合的投资，永远不可能让所有人满意，只能让一部分人满意，时间会验证这一切。