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房地产贷款集中度管理制度政策自今年1月1日施行以来，已有近半年时间。如今，市场关注的政策实施效果如何？各银行房贷利率、审批和发放发生了哪些变化？对此，《证券日报》记者近日走访了北京地区多家银行网点，向业务人员了解最新情况。
北京房贷利率仍“按兵不动” 贷款额度未来不确定
近期，多地多家银行纷纷上调房贷利率。融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，进入2021年，全国房贷利率整体水平开始止跌转涨。2021年5月份(数据采集期为2021年4月20日至2021年5月18日)，全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11BP；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨8BP。
《证券日报》记者了解到，部分地区银行在房贷利率“涨价”的同时，房贷额度进一步收紧，放款周期也在拉长。例如，5月份，广州、深圳等地多家银行上调个人房贷利率，同时出现房贷额度紧张、放款周期拉长等情况。
不少二线城市房贷利率高于一线城市。以无锡市为例，《证券日报》记者咨询无锡市部分银行了解到，目前绝大多数银行的首套房贷款利率为5.9%，二套房贷利率为6.15%。
“目前房贷额度紧张，近期办理购房业务需要排队等待放款，一般情况下房本抵押到银行后，贷款放款时间至少需要3个月。”上述银行的工作人员告诉记者。
多地商业银行提高住房贷款利率水平，北京地区房贷市场表现如何？《证券日报》记者近日从北京多家银行了解到，目前北京地区房贷利率仍“按兵不动”。各大银行房贷利率基本上是按照首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点来执行，按照目前5年期以上LPR(4.65%)来计算，分别为5.2%和5.7%。
除了利率之外，房贷额度也是购房者关注的焦点之一。记者在走访中了解到，北京地区大部分银行房贷额度正常，放贷情况并未有明显变化。特别是此前房贷额度紧张的银行目前较之前偏于宽松。4月下旬，记者从北京多家城商行获悉，目前按揭贷款需要排队放款，且部分银行因额度紧张已暂缓房贷。时隔一个月，《证券日报》记者再次采访了上述银行的个贷经理，他们均表示：“目前银行的额度和放款正常，但之后是否还有额度不确定，由于监管部门对贷款额度总量有要求，越往后额度就会越紧张。”
“之前房贷额度确实比较紧张，但目前来看额度还可以，但之后是否还会有额度我们也不能保证，主要受央行政策影响。”一家城商行某网点的个贷经理告诉记者，目前房贷审批和放款仍在正常进行，二手房如果是纯商贷在做完抵押登记后，大概1周左右放款。
除了城商行，对于部分受访的大中型银行，也不存在额度紧张的问题。建设银行某支行工作人员表示，房贷申请、放款都正常。
“对于出现上述现象的主要原因，是各家银行在涉房贷款集中度分级管理的压力之下需要尽快让相关指标回到监管红线以内而被迫采取了限制涉房贷款增量和调整、优化房贷存量的措施所致。”IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示。
中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，目前看大部分城市房贷利率还是稳定的，部分城市波动主要原因有两方面，首先是成交量大幅度上涨，使得房贷额度不足够；其次是这些城市过去经营贷使用较多，最近经营贷严管导致房贷需求也明显上涨。
专家建议实施差别化住房信贷政策
房地产贷款集中度管理制度实施已有近半年时间，自房贷新规实施以来，各地楼市调控动作频频，强力落实“房住不炒”的定位。
6月1日，银保监会统信部副主任刘忠瑞在银保监会近期重点工作新闻通报会上表示，从目前执行的情况来看，政策实施的效果初步显现。截至4月末，银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点，6家国有大型银行全部实现集中度下降，其他各类银行的集中度总体上也呈现了下降的趋势。
“但在执行过程中也发现一些新问题。”刘忠瑞表示，一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升。银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的，将进一步采取更严厉的监管措施。
招联金融首席研究员董希淼对《证券日报》记者表示，商业银行在落实房地产市场调控政策、执行房地产贷款集中度管理要求的过程中，应实施差别化的住房信贷政策，坚持“有保有压”，保持个人住房贷款业务适度发展，不“误伤”刚性住房需求和改善型住房需求。
董希淼进一步分析称，“下一步在房价上涨较快的热点城市，或房贷利率相对较低的地区，房贷利率小幅上涨可能会成为趋势”。
房贷利率已进入“因城施策”的阶段，在楼市调控全面收紧的大背景下，北京房贷利率未来走势也是购房者所关心的问题。
柏文喜对《证券日报》记者表示，北京房贷利率并未有政策性提升，因此未来北京房贷利率走势仍然受贷款供求状况的影响更多一些。就北京楼市而言，由于其他调控措施致使北京楼市交投趋淡，因此对于房贷的需求增长不足，在房贷供求关系未发生大的变动与逆转的情况下，北京房贷利率仍然会以相对稳定为基调。