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当我们购买商品房办理贷款时，需要对房贷年限做出选择。目前商业银行提供的住房抵押贷款的选择余地很大，贷款年限可以从1年、5年、10年、20年到30年。但是，在实际贷款申请过程中，有很多因素影响着银行实际批准的年限。
二手房屋贷款年限的影响因素：
一、土地使用年限
土地使用年限≠房龄贷款时千万别搞混
专家解析：在购房人申请房贷时，大多比较关注的是房子的房龄，却很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房龄不同，是从开发商最早拿地时开始算起，而房龄则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算，因此房龄通常小于土地使用年限。目前大多数银行的规定都是要求贷款年限小于土地使用年限，然而不同的银行规定也不相同，购房人在贷款以前最好咨询贷款银行，查清购买房屋的土地使用年限，以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限，增加自身的还贷压力。
二、所购房屋的“房龄”
超过20年房龄的二手房容易被银行“拒之门外”
专家解析：购房人在申请房贷时，所购房屋的“年龄”也是决定贷款年限的主要因素。一般来说，房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短，例如北京东城、西城等二环内一些70或80年代的房屋，由于建造时间比较久远，银行在贷款时可控的风险相对较大，因此在贷款审批时也会比较谨慎，房龄在20年以上的房屋，通常就比较容易被银行“拒之门外”。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长，例如北京城五环外一些建房期在10年以内的二手房，其各方面条件较好，而且因为很多房屋都是刚建2年内，因此买房时还会免除营业税，在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。
三、公积金缴存额度
公积金缴得越多能贷款的年限越短
专家解析：在公积金贷款申请时，银行对高收入人群的要求比较严格。高收入人群在申请公积金贷款时应该格外注意，如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上，贷款的年限则无法达到30年，缴存的额度越高，贷款的年限也就越短，而这一点经常被购房人忽略。目前公积金贷款额度已经由80万提高到120万，使用的人群也逐渐增多，因此如果收入较高，贷款的年限也会缩短。
四、借款人年龄
购房人年龄越大获得批贷的年限越短
专家解析：银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，在商业贷款方面，借款人年龄和贷款年限应小于65年，而公积金贷款则为借款人年龄和贷款年限小于70年，购房人年龄和贷款年限成反比，申请人的年龄越大，相应获得的贷款年限也就越短。