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法拍房带有租约，是阻碍购买法拍房的拦路虎之一。不少人忌惮购买法拍房的原因就是担心法拍房上带有租约，受限于买卖不破租赁的规则，一旦在先租约合法有效，租约对买受人仍具有约束力，买受人需将所购买的法拍房继续出租给承租人，出现购买法拍房后无法入住的尴尬局面。正因如此，不少人一看到法拍房拍卖公告上披露带有租约，就望而却步。然而实务中，购买带租约的法拍房是否必然受租约约束，需视不同情形而定。本期以案说法聚焦拍卖公告已披露法拍房带有租约时，买受人参加竞拍是否代表认可租约的问题。厘清法院对此问题的裁判倾向和态度，对于决定是否购买法拍房有重要的参考意义。
精选案例
【裁判要旨】拍卖公告披露法拍房的租赁现状，仅是告知瑕疵风险，对租约是否约束买受人仍需经实体审查
【案例一】广州市正家商贸发展有限公司、于科鹏等返还原物纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【案 号】（2021）粤01民终8094号
【案情简介】信达资产公司通过债权转让方式取得工行广州大道支行依据生效判决对益彬公司等债务人的债权，并查封了广州市天河区黄埔大道中路166号1601房及1602房。拍卖时，正家公司就海珠法院拟拍卖案涉房屋向海珠法院提交《异议书》，认为益彬公司已将案涉房屋出租给正家公司，正家公司是案涉房屋的合法承租人，正家公司对案涉房屋享有使用权，不同意迁出并腾空案涉房屋。后海珠法院告知信达资产公司拟将案涉房屋按现状不交吉拍卖等。信达资产公司的代理人表示清楚上述告知内容，并表示同意海珠法院将案涉房屋按现状不交吉拍卖。后于科鹏以成交价4433056元竞拍取得涉案房屋。海珠法院发布拍卖结果，载明“委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明为委托法院不负责移交场地，承租人正家公司在同等条件下享有优先购买权；买受人一旦买受案涉房屋，即表明买受人接受案涉房屋的现状，并承担由此产生的一切后果”。现于科鹏以益彬公司、正家公司与金诚公司串通签订租赁合同，且相关租赁合同实际是在海珠法院2012年10月30日查封案涉房屋之后签订等为由提起本案诉讼，要求益彬公司、正家公司与金诚公司交还案涉房屋并支付占用费。
【裁判理由】正家公司未能提供充分证据证实其在案涉房屋被法院查封前既已承租案涉房屋，其应承担举证不能的不利后果。关于于科鹏是否因海珠法院对案涉房屋进行不交吉拍卖而必须继续履行租赁合同，一审法院对此分析如下。第一，海珠法院在拍卖案涉房屋时表明案涉房屋带租约为依法说明案涉房屋的现状，海珠法院并非以此限制买受人行使其所有权。第二，海珠法院作出的执行裁定，裁定：案涉房屋的所有权及相应的其他权利归买受人于科鹏所有，上述裁定明确于科鹏享有案涉房屋的所有权及相应的其他权利，并无限制于科鹏对案涉房屋享有的所有权。第三，海珠法院在向于科鹏的代理人送达执行裁定时再次告知案涉房屋的瑕疵、费用及风险，海珠法院并未在此要求于科鹏必须继续履行相关租赁合同，于科鹏的代理人表示清楚海珠法院上述告知事项亦不能证明于科鹏同意继续履行相关租赁合同。二审法院认为，因海珠法院在拍卖案涉房屋时表明案涉房屋带租约仅系依法说明案涉房屋的现状，执行裁定的告知也仅是关于案涉房屋的瑕疵、费用及风险，关于案涉房屋上租赁合同是否约束买受人于科鹏，仍应经实体审查，正家公司以拍卖公告说明案涉房屋的现状应当约束买受人，于法无据。
【裁判要旨】拍卖公告明确按现状拍卖，买受人拍卖竞得法拍房，实际是对法拍房存在租赁事实及交付瑕疵事实的确认，在执行法院未涤除租赁关系及租约效力未确认无效的情况下，买受人无权要求占用人交还房屋
【案例二】赵展锋与广州羊城水泥有限公司、广州市新鸿益混凝土有限公司返还原物纠纷
【审理法院】广州市中级人民法院
【案 号】（2014）穗中法民五终字第189号
【案情简介】因羊城水泥公司未履行生效法律文书义务，申请执行人向广州市天河区人民法院申请强制执行。2002年4月23日，广州市天河区人民法院作出裁定查封羊城水泥厂位于广州市花都区新华镇五和城西四宗地块和巴江河边七宗地块的土地使用权。2009年10月15日，广州市天河区人民法院委托广东博晟拍卖行有限公司对包括涉案土地在内的位于广州市花都区炭步镇五和路和新华镇巴江河边的土地及地上建筑物作交吉整体拍卖，拍卖结论（价值）及拍卖保留价均为72201900元，并注明该院不承担标的产权转移产生的风险。2010年6月21日，广东博晟拍卖行有限公司发布拍卖公告，内容为对上述土地使用权及地上建筑物按现状、整体拍卖，参考价为5254万元。2010年7月8日，赵展锋以5254万元竞拍买得上述两宗土地使用权及地上建筑物。经查，新鸿益公司于2007年4月18日成立，并于2007年10月10日与羊城水泥厂签订租赁合同，租用涉案场地。由于羊城水泥公司、新鸿益公司至今不同意向赵展锋移交涉案土地，赵展锋遂诉至法院，请求法院判令羊城水泥公司、新鸿益公司立即停止侵占并迁出赵展锋所有的位于广州市花都区炭步镇五和的土地，并将上述场地交还给赵展锋。
【裁判理由】一审法院认为，如拍卖财产上原有的租赁权不影响在先的担保物权或其他权利的实现，法院可以不除去租赁权进行拍卖，在未除去租赁权拍卖的情况下，租赁权不因拍卖而消灭。赵展锋经拍卖取得讼争土地使用权及地上建筑物，拍卖公司在拍卖公告中已披露对拍卖标的是“按现状、整体拍卖”，赵展锋在诉讼期间亦表示其在竞拍前已清楚讼争标的物是“‘按现状（含瑕疵）拍卖’，即‘不交吉’”；且赵展锋亦是按照“含瑕疵（不交吉）”的价格拍得了讼争标的物，因此存在于拍卖财产上租赁关系的权利和义务赵展锋亦应承受，在涉案土地、建筑物租赁合同期限尚未届满的情况下，赵展锋以侵权为由诉请羊城水泥公司、新鸿益公司停止侵占并迁出讼争土地、建筑物，并将讼争场地交还给赵展锋，依据不足。
二审法院认为，上诉人赵展锋通过司法拍卖竞得涉案房地产，相关权益应依法保护。执行法院通过公告等方式，已明确该次拍卖为按现状拍卖，且上诉人赵展锋以不交吉价竞得涉案房地产，实质上是对拍卖标的物存在租赁事实及交付瑕疵事实的确认。在执行法院未将该租赁关系予以解除，涉案房地产租赁合同效力亦未依法确认无效的情况下，上诉人仅以实现充分物权为由向法院诉请交付的主张依据不足，原审法院不予支持，并无不当。
实务点评
从上述案例可以看出，对于拍卖公告已披露法拍房带有租约时，买受人参加竞拍是否代表认可租约的问题，司法实务中存在不同的观点。有的观点认为，法拍房拍卖公告虽然披露带租约的瑕疵风险，但只是执行法院在进行形式审查后的特别风险提示，法院并未进行实质审查和实体认定，不代表执行法院已经确认该租约的真实性，买受人参与竞拍只是对真实租赁关系的认可，租赁关系是否真实仍需经法院实体审查，如租赁关系不真实，自然不应约束买受人。大多数法院均持此观点，例如湖北省武汉市中级人民法院审理的（2019）鄂01民终8895号刘富维与武汉市青山区玉军兰州拉面馆排除妨害纠纷，江苏省常州市中级人民法院审理的（2021）苏04民终964号郑时贤、李娟华与常州格特拉克轴承有限公司占有物返还纠纷等等。然而，也有法院认为在执行法院已经通过拍卖公告等方式告知按现状拍卖的情况下，买受人竞得法拍房实质上对法拍房存在租赁事实及交付瑕疵事实的确认，法拍房上租约对买受人具有约束力。
实务中对此问题为何呈现不同观点，原因在于法院是否适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，对案件是否适用“买卖不破租赁”规则进行实质审查。案例二中法院并未对是否适用“买卖不破租赁”规则进行实质审查，而是简单依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款之规定，以执行法院未涤除租赁关系为由推定租赁关系合法真实，因此该观点值得商榷。通常情况下，如果法院经实体审查认为法拍房上租赁关系缺乏真实性或真实租赁关系设立在抵押或查封之后，该租约不能约束买受人，自然承租人也不得以拍卖公告已披露租赁事实为由主张买受人认可租约；相反，如果法院审查认为租赁关系真实并设立在抵押或查封之前，则受“买卖不破租赁”规则限制，此时拍卖公告上已披露法拍房上带有租约的瑕疵风险，往往成为法院裁决分析的理由，因此在判断和认定买受人是否受租约约束的问题上，关键在于租约是否真实以及是否在法拍房抵押和查封前合法设立。
实务建议
综上，对于意向购买法拍房的买受人，不要一见到法拍房上带有租约，就望而却步，而是需要进一步查看法拍房的拍卖公告、拍卖须知等拍卖文件，是否载明须受租赁关系约束等不利表述，以及是否有披露租赁合同、租金支付凭证等证明租赁关系存在的文件，并结合该等文件核实法拍房上所带租约的签订时间、租金支付情况等情况是否属实，同时实地核实法拍房现场情况，确定法拍房是否实际被第三人占用等状况，再综合判断是否购买法拍房。
关联法条
01《中华人民共和国民法典》
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十七条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
02最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)
第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
03《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第七条 执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。
第二十八条第二款 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。